동생 명의로 땅을 사 두었다가 나중에 내 명의로 옮기면 문제가 없나요?

질문하신 방식은 실제로 땅을 사는 사람은 질문자인데 등기만 동생 이름으로 해 두는 명의신탁에 해당합니다. 법은 이런 명의신탁을 금지하고 형사처벌과 과징금을 정하고 있어, 양도세를 따지기 전에 계획 자체를 다시 생각하셔야 합니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 제1항은 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 된다고 정합니다. 제4조 제1항과 제2항은 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동을 무효로 하되, 명의수탁자가 계약의 당사자가 되고 상대방이 명의신탁약정을 몰랐다면 물권변동은 유효하다고 정합니다. 제5조 제1항은 위반한 명의신탁자에게 부동산 가액의 100분의 30 범위의 과징금을 부과하고, 제7조는 명의신탁자를 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에, 명의를 빌려준 명의수탁자를 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처합니다. 제5조 제3항은 과징금 부과기준을 정할 때 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적이 있었는지도 고려하도록 합니다. 동생이 직접 매수인이 되어 땅을 사고 파는 사람이 이런 약정을 몰랐다면, 제4조 제2항 단서에 따라 땅은 법적으로 동생 소유가 됩니다. 반대로 파는 사람이 이런 약정을 알았다면 제4조 제2항 본문에 따라 물권변동이 무효가 되어 소유권 관계가 복잡해집니다. 동생 소유가 된 경우 나중에 질문자 명의로 옮기는 일은 동생이 질문자에게 땅을 넘기는 별도의 거래가 됩니다. 대가 없이 넘기면 상속세 및 증여세법 제4조 제1항 제1호에 따라 무상으로 이전받은 재산으로 보아 질문자에게 증여세가, 대가를 주고받으면 동생에게 양도소득세가 문제 됩니다. 세액은 그때의 가액과 취득가액, 보유기간에 따라 달라 지금 얼마라고 말씀드리기 어렵습니다. 주소 이전도 주의하셔야 합니다. 주민등록법 제37조 제1항 제3호의2는 주민등록에 관하여 거짓의 사실을 신고한 사람을 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처합니다. 동생이 실제로 살지 않고 질문자가 사는 곳으로 주소만 옮기면 이 조항이 문제 될 수 있습니다. 동생의 전세 보증금도 걸려 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대한 효력을 인정하므로, 계약 중에 주민등록을 옮기면 이 보호를 잃을 수 있습니다. 제3조의3은 임대차가 끝난 후 보증금을 돌려받지 못한 경우에 임차권등기명령을 신청할 수 있게 하므로, 계약기간 중에는 이 방법으로 보호를 유지할 수 없습니다. 지금 집을 그대로 두고 다른 곳에 전세를 하나 더 얻는 것은 가능하지만, 주민등록을 어디에 두느냐에 따라 어느 집 보증금이 보호되는지가 달라집니다. 질문자 명의로 재산을 둘 수 없는 사정이 있다면 그 사정 자체를 먼저 상담받아 해결하는 편이 안전합니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.