캐나다 이민 후 서울 아파트를 팔면 1세대1주택 비과세가 되나요?

현행법에서는 1세대1주택이라도 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 비과세 대상에서 제외되므로, 질문 속 6억원 기준은 지금과 맞지 않습니다. 해외이주 후 출국일부터 2년 이내에 팔면 보유·거주기간 요건만 면제될 뿐 고가주택에 대한 과세까지 면제되는 것은 아닙니다. 2년이 지난 뒤에는 거주자로서 일반 1세대1주택 요건을 갖추어야 비과세를 받을 수 있습니다. 소득세법 제89조 제1항 제3호는 1세대1주택의 양도소득을 비과세하되 실지거래가액 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외하고, 제95조 제3항은 그 고가주택의 양도차익을 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산하도록 정합니다. 시행령 제154조 제1항은 양도일 현재 1주택의 보유기간이 2년 이상일 것, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 거주기간도 2년 이상일 것을 요건으로 하고, 같은 항 제2호 나목은 해외이주법에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하여 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우 보유·거주기간 제한을 두지 않습니다. 질문 속 3년 거주는 현행 일반 요건이 아닙니다. 거주자로 전환하는 방법에 대해, 소득세법 제1조의2는 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인을 거주자로 정합니다. 시행령 제2조 제1항은 주소를 생계를 같이 하는 가족과 국내 자산 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판정하고, 제4항은 외국 영주권자로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 다시 입국해 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 않으면 국내에 주소가 없는 것으로 봅니다. 영주권 포기 자체가 요건이 아니라 생활 근거를 국내로 옮기는지가 기준이며, 시행령 제2조의2 제1항에 따라 국내에 주소를 둔 날이나 거소를 둔 기간이 183일이 되는 날 거주자가 됩니다. 거주자 판정은 개인별로 하지만, 비과세는 제88조 제6호의 1세대, 즉 거주자와 배우자 및 같은 주소에서 생계를 같이 하는 가족 단위로 판단합니다. 또 시행령 제154조 제8항 제2호는 비거주자가 그 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우 거주기간과 보유기간을 통산하고, 이 경우 보유기간 요건은 3년입니다. 보유기간은 같은 조 제5항에 따라 제95조 제4항의 예에 따라 취득일부터 양도일까지로 계산하고, 거주기간은 제6항에 따라 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지로 계산합니다. 고가주택에 해당하면 그 양도차익과 장기보유 특별공제액을 계산하는 방법은 제95조 제3항이 위임한 시행령 규정에 따르므로, 예상 양도가액이 12억원을 넘는다면 세액 계산을 미리 받아 보세요. 취득일과 조정대상지역 여부, 귀국 후 실제로 거주할 곳에 따라 적용 규정이 달라지므로, 출국일과 귀국일을 보여주는 출입국 기록과 주민등록 기록을 준비해 매매 전에 확인하세요. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.