아파트 전세보증금 받을려고 하는데 방법 좀 알려주세요 현 제 계약기간이 만료후 2달이 지난 상황이며 계약만료 2달전부터 계약 해지를 주인에계 알렸구 요 계약기간 만료가 지난날부터는 집주인이 연락이 안되어서 내용증명 2차례 보냈습니다 전 입신고,확정일자 받았구요. 전세등기는 하지 않았습니다. 등기부를 띄어 보니 제가 확정일자 받고 한 5개월 뒤 1억2천만원압류가 들어와 있네요(실아파 트 시가: 4200만원 정도) 이러다 보니 전세들어올 사람도 없고 주인한테 돈을 받아야 되는 상 황입니다 어떻게 하면 보증금을 돌려받을 수 있나요? 제가 빨리 이사를 가야되는 상황이라서요.
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확정일자와 전입신고를 압류보다 먼저 갖추었다면, 집이 경매될 때 그 압류 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있습니다. 순서는 임차권등기명령으로 권리를 지켜 두고 이사한 뒤, 보증금 반환 판결이나 지급명령을 받아 그 아파트에 강제경매를 신청하는 것입니다.
주택임대차보호법 제6조 제1항은 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다. 만료 2개월 전에 해지를 알렸다면 계약은 기간 만료로 끝났습니다. 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정하고, 제5항은 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않는다고 정합니다.
제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 때 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 제1항은 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결 등 집행권원으로 경매를 신청할 때 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다고 정합니다. 집을 먼저 비워 주지 않아도 경매를 신청할 수 있다는 뜻입니다. 다만 제3항은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 받을 수 없다고 정합니다.
질문자의 확정일자는 압류보다 약 5개월 앞서므로, 압류 채권자보다 먼저 배당을 받는 위치에 있습니다. 시가 4,200만원 정도의 아파트에 1억2천만원의 압류가 들어와 있어도 질문자의 보증금이 먼저 배당됩니다. 다만 보증금이 시가보다 많다면 경매로 다 받지 못할 수 있고, 못 받은 금액은 집주인에게 계속 청구할 수 있습니다. 또 등기사항증명서에 질문자의 확정일자보다 앞선 근저당 등이 있으면 그 금액이 먼저 빠지고, 압류가 세금 체납에 따른 것이라면 순위를 따로 확인해야 합니다. 집주인이 연락을 끊었더라도 주소지로 송달할 수 있으면 민사소송법 제462조의 지급명령을 쓸 수 있습니다. 같은 조 단서는 공시송달 외의 방법으로 송달할 수 있는 경우에 한한다고 정하므로, 주소를 알 수 없으면 소송을 내야 합니다. 확정된 지급명령이나 판결은 민사집행법 제56조 제3호와 제24조에 따라 강제집행의 근거가 되므로, 이것으로 아파트에 강제경매를 신청하면 됩니다.
이사 전에 임차권등기명령을 신청하고, 등기가 된 것을 확인한 뒤 주민등록을 옮기세요. 신청할 때는 제3조의3 제2항에 따라 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명해야 하므로 계약서와 내용증명을 함께 내고, 그 비용은 같은 조 제8항에 따라 집주인에게 청구할 수 있습니다. 내용증명 두 통과 확정일자가 찍힌 계약서 원본은 지급명령과 배당 단계에서 모두 필요하니 잘 보관하세요. 경매가 시작되면 배당요구 기한을 놓치지 않도록 법원 통지를 꼭 확인하세요.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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