상가 계약 만료를 앞두고 재계약하고 싶은데 환산보증금에 부가세를 넣나요?

질문하신 상가는 월세에 붙는 부가가치세를 넣어 계산하든 빼고 계산하든 상가건물 임대차보호법의 보호 범위 안에 있으므로, 부가가치세 포함 여부는 결론을 바꾸지 않습니다. 더구나 계약갱신요구권은 보증금 액수와 관계없이 인정됩니다. 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구했다면 임대인은 법이 정한 사유가 없는 한 거절하지 못하고, 보증금과 월세 인상도 5퍼센트 한도 안에서만 청구할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항은 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 임대차에는 이 법을 적용하지 않는다고 정하고, 같은 조 제2항은 월세가 있으면 그 차임액에 대통령령으로 정하는 비율을 곱해 환산한 금액을 포함하도록 합니다. 같은 법 시행령 제2조는 그 비율을 100으로, 기준 금액을 서울특별시 9억원, 서울을 제외한 과밀억제권역과 부산광역시 6억9천만원, 일부 광역시 등 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원으로 정합니다. 질문의 경우 보증금 3,000만원에 월세 160만원의 100배인 1억6천만원을 더하면 1억9천만원입니다. 부가가치세법 제30조가 정한 세율 10퍼센트에 따라 월 16만원을 더해 계산해도 2억600만원이어서, 가장 낮은 기준인 3억7천만원에도 미치지 않습니다. 또 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 계약갱신요구에 관한 제10조 제1항부터 제3항 본문까지와 권리금 보호 규정을 기준 금액을 넘는 임대차에도 적용합니다. 갱신 요구는 같은 법 제10조 제1항에 따라 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 해야 합니다. 그동안 주고받은 내용증명에 갱신 요구가 담겨 이 기간 안에 임대인에게 도달했다면, 임대인은 같은 항 각 호의 사유, 예를 들어 3기의 차임액에 이르는 연체, 무단 전대, 고의나 중대한 과실에 의한 파손, 계약 당시 구체적으로 고지한 재건축 계획 등이 없는 한 거절하지 못합니다. 임대인이 말하는 권리금 문제는 이 각 호의 사유와 다릅니다. 다만 제1항의 기간이 지난 뒤에 한 요구에는 이 조항이 적용되지 않습니다. 갱신되면 같은 조 제3항에 따라 전과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보고, 차임과 보증금은 제11조의 범위에서만 증감할 수 있습니다. 시행령 제4조는 증액 청구가 청구 당시 차임이나 보증금의 100분의 5를 넘지 못한다고 정하므로, 보증금 5,000만원과 월 200만원으로 올리겠다는 요구를 갱신 계약에서 받아들일 의무는 없습니다. 새 임차인을 구해 나가는 쪽을 택하더라도 보호가 있습니다. 같은 법 제10조의4 제1항은 만료 6개월 전부터 임대차 종료 때까지 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나, 주변 시세 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하거나, 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하는 방법으로 권리금 회수를 방해하지 못하게 합니다. 같은 조 제3항은 이를 어긴 임대인에게 손해배상 책임을 지우고, 제4항은 그 청구권을 임대차 종료일부터 3년 안에 행사하도록 정합니다. 갱신 요구와 신규임차인 주선은 날짜가 남는 서면으로 하고, 권리금 계약서와 임대인에게 계약 체결을 요청한 기록, 협박이나 욕설을 담은 녹음·문자를 보관하세요. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.