매도인이 지분등기 전에 땅 전체에 근저당을 설정했다면 처벌과 배상이 되나요?

을이 대금을 받고도 갑에게 넘겨줄 부분까지 포함해 먼저 근저당과 지상권을 설정했다면, 형사상 배임죄로 고소를 검토할 수 있고 민사상으로는 말소와 손해배상을 요구할 수 있습니다. 다만 손해배상 금액은 근저당 설정액을 지분대로 나눈 금액이 아니라 갑이 실제로 입은 손해를 기준으로 정해집니다. 형법 제355조 제2항은 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로써 재산상의 이익을 취득하거나 제삼자로 하여금 이를 취득하게 하여 본인에게 손해를 가한 때 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다고 정합니다. 대금을 받고 지분등기를 넘겨주기로 한 을이 그 부분을 담보로 잡혀 대출을 받았다면, 이 조문의 임무 위배와 손해가 있는지가 수사에서 판단됩니다. 갑이 대출에 동의한 적이 없고, 서류를 받아 간 날 근저당이 먼저 설정되었다는 경위가 중요한 사실입니다. 형사소송법 제249조 제1항 제4호에 따라 장기 10년 미만의 징역에 해당하는 범죄의 공소시효는 7년이므로, 근저당 설정일부터 기간이 얼마나 지났는지 꼭 확인하세요. 민사상으로는 민법 제568조 제1항이 매도인은 매수인에게 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 한다고 정합니다. 제576조는 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권의 행사로 매수인이 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때 매수인이 계약을 해제할 수 있고, 매수인의 출재로 소유권을 보존한 때에는 매도인에게 그 상환을 청구할 수 있으며, 손해를 받은 때에는 배상을 청구할 수 있다고 정합니다. 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 않은 때 손해배상을 청구할 수 있다고 하고, 제393조는 그 범위를 통상의 손해로 하되 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한한다고 정합니다. 을이 근저당을 해지하겠다고 했으므로, 먼저 기한을 정해 근저당과 지상권의 말소등기를 해 달라고 서면으로 요구하세요. 말소되면 갑의 지분은 담보 부담에서 벗어나므로, 배상은 그동안 근저당 때문에 땅을 팔거나 담보로 쓰지 못해 실제로 생긴 손해가 증명되는 범위로 좁혀집니다. 반대로 근저당이 실행되어 갑이 지분을 잃게 되면 제576조에 따라 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있고, 갑이 대신 돈을 갚아 지분을 지켰다면 그 돈의 상환을 청구할 수 있습니다. 정신적 피해까지 인정될지는 구체적인 사정에 따라 달라집니다. 등기사항증명서로 근저당과 지상권의 설정 내용과 말소 여부를 확인하고, 매매계약서, 대금 지급 증빙, 을에게 서류를 건넨 날짜와 경위를 정리해 두세요. 을이 해지하겠다고 한 말은 문자나 녹음으로 남겨 두고, 약속한 해지를 미루면 그 대화 내용도 기록해 두는 것이 좋습니다. 말소되기 전까지는 갑의 지분에도 근저당이 남아 있다는 점을 염두에 두고 처분 계획을 세우세요. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.