저는 한집에 6년째 거주하는 중입니다 전세계약 만료가 지나 전세금을 달라고했더니 돈없으니 새계약자를 데려오던가 집을 경매붙 여 빼가던가 맘대로하라고 했습니다 이사오고 6개월만에 집을 부동산에 내놓았지만 현재 까지 새입주자를 찾지 못하고있습니다 문제는 예전에 시아주버님이 파산을 한다고해서 저희가 새계약서를 쓴데있습니다 보증인이 제남편이었거든여 제동생명의로 새계약서를 써서 전세금 반환소송도 불가한걸로 알 고있는데 맞나요? 요즘엔 신도시후보로 올라서 전세계약자가 한두명씩 집을 보러와서 혹시 계약을 할수도있어 집주인과 통화가 되야하는데 집주인이 전화번호를 바꾼겁니다 아내도 바꾸구요 살고있는 주소도 모릅니다 연락할 방법이 전혀 없다는거지요 등본상 계약서상 주소는 제가 살고있는 집주소로 되어있구 요 궁금한건요 1.새계약서상 1년2개월 사는거로 되어있지만 6년째 거주하는거를 증명해서 전세금 반환소송을 할수있는지요 2.소송이 불가할경우나 좋게 새계약자가 나타날 경우 집주인과 연락및 전화통화를 해야하는데 바뀐 전화번호를 알아낼 방법이 있는지요 3.혹시 모를 소송에 드는 비용 모두를 집주인에게 청구도 가는한지도 궁금합니다
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전세금 반환소송이 불가능한 것은 아닙니다. 다만 지금 유효한 계약서가 동생분 명의라면, 보증금을 돌려달라고 청구할 권리도 원칙적으로 계약서상 임차인인 동생분에게 있습니다. 그래서 소송은 동생분이 원고가 되어 내는 것이 기본이고, 6년 거주 사실은 그 소송에서 사정을 설명하는 증거로 쓰입니다.
주택임대차보호법 제4조 제1항은 기간을 2년 미만으로 정한 임대차를 2년으로 보되 임차인은 더 짧은 기간이 유효하다고 주장할 수 있게 합니다. 제2항은 임대차기간이 끝나도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 계속된다고 정합니다. 계약서상 1년 2개월이 지났고 집주인이 돌려주지 않는다면, 임차인은 반환을 청구할 수 있습니다. 집주인의 '새 세입자를 데려오거나 경매로 가져가라'는 말은 반환 의무를 없애지 않습니다.
이사를 고민 중이라면 제3조의3의 임차권등기명령을 먼저 생각하세요. 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청하면, 등기를 마친 뒤 이사를 가도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다. 신청과 등기에 든 비용은 같은 조 제8항에 따라 집주인에게 청구할 수 있습니다.
집주인 연락처를 알아내는 법적 수단은 사실상 없습니다. 주소는 다릅니다. 주민등록법 제29조 제2항은 소송 수행상 필요한 경우나 채권·채무관계 같은 정당한 이해관계가 있는 경우 본인이 아닌 사람도 주민등록표 초본을 교부받을 수 있게 합니다. 소송을 내고 주소를 끝내 알 수 없으면, 민사소송법 제194조에 따라 공시송달로 재판을 진행할 수 있습니다. 새 세입자 계약은 집주인 본인 동의가 꼭 필요하므로, 연락이 계속 안 되면 판결을 받아 경매로 회수하는 길을 준비하는 편이 현실적입니다.
소송비용은 민사소송법 제98조에 따라 진 쪽이 부담합니다. 다만 제109조에 따라 변호사 보수는 대법원규칙이 정한 금액 범위 안에서만 소송비용에 들어가므로, 실제 지급한 보수 전부를 받지 못할 수 있습니다. 처음 계약서와 새 계약서, 전입 기록, 보증금 송금 내역, 집주인과의 문자를 모두 모아 두세요.
형제 명의로 계약을 다시 쓴 사정은 소송에서 집주인이 다툴 여지를 줄 수 있습니다. 동생분이 실제 계약 당사자라는 점, 보증금이 처음 계약에서 이어진 돈이라는 점을 보여 주는 자료가 필요합니다. 동생분이 직접 나서기 어렵다면 보증금 반환 채권을 질문자 쪽에 넘기고 집주인에게 통지하는 방법도 있으니 상담 때 함께 물어보세요. 또 소송 전에 집주인의 마지막 주소지로 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보내 두면, 반환을 요구한 날짜가 기록으로 남아 지연이자를 다툴 때 도움이 됩니다. 반송되더라도 그 기록 자체가 연락이 닿지 않는 사정을 보여 주는 자료가 됩니다.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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