선순위 근저당 뒤에 등기한 임차권은 경매 배당과 보증금 반환이 어떻게 되나요?

민법에 따라 등기한 임차권은 제3자에게도 임대차를 주장할 수 있게 해 주는 것이고, 등기만으로 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 권리까지 생기는 것은 아닙니다. 그래서 두 설명 중에서는 앞의 설명이 법 조문에 더 가깝습니다. 또 1번 근저당권보다 뒤에 등기했으므로, 누가 경매를 신청하든 매각되면 임차권은 소멸하고 낙찰자에게 계속 입주하거나 보증금을 돌려 달라고 하기 어렵습니다. 민법 제621조 제2항은 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 보증금 우선변제는 특별법에 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 때 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 주지만, 제2조 제1항 단서는 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 이 법을 적용하지 않고, 제3항이 그런 임대차에도 적용한다고 열거한 조문에 제5조는 들어 있지 않습니다. 민사집행법 제91조 제2항은 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다고 하고, 제3항은 등기된 임차권이 저당권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다고 정하며, 제4항은 그 밖의 등기된 임차권만 매수인이 인수하게 합니다. 근저당권자가 신청하는 경매에도 제268조에 따라 이 규정이 준용됩니다. 1번 물음에서, 민사집행법 제148조 제4호가 배당받을 채권자로 정한 것은 저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권을 가진 채권자입니다. 보증금이 상가건물 임대차보호법의 기준을 넘어 우선변제권이 없다면, 등기 순서가 2번이라는 이유만으로 3번·4번 근저당권보다 먼저 배당받는다고 보기 어렵습니다. 2번 물음에서, 임차권은 1번 근저당권보다 뒤에 등기되어 그 근저당권에 대항할 수 없으므로 제91조 제3항에 따라 매각으로 소멸합니다. 1번이 경매를 신청하든 3번이 신청하든 1번 근저당권을 포함한 모든 저당권이 매각으로 소멸하므로 결과는 같습니다. 존속기간이 남아 있어도 소멸한 임차권을 낙찰자에게 주장할 수는 없어서, 낙찰 뒤에는 사무실을 비워 주어야 하는 상황이 될 수 있습니다. 보증금은 임대인에게 청구할 채권으로 남으므로, 경매가 시작될 것 같으면 이전 시기와 보증금 회수 계획을 함께 세우세요. 경매 대금에서 보증금을 조금이라도 받으려면 제88조 제1항에 따라 집행력 있는 정본을 가진 채권자나 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자처럼 배당요구를 할 수 있는 지위를 갖추고, 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 제276조 제2항은 기한이 차지 않은 채권도 가압류할 수 있게 하므로, 경매가 시작되기 전에 임대인 재산에 대한 가압류를 검토하고 경매 공고의 배당요구 종기를 꼭 확인하세요. 임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하면 보증금 반환 소송으로 판결을 받아 두어야 그 판결로 배당요구나 강제집행을 할 수 있습니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.