아버지가 돌아가셨는데 상속인들이 아직 상속재산을 나누는 협의를 하지 않았다면, 상속인 전원이 협의해 둘째 아들 단독이나 공동명의로 상속등기를 할 수 있습니다. 이미 큰아들 단독으로 상속등기가 끝났다면 다시 나누거나 큰아들이 지분을 넘겨주는 방식이 되는데, 이때는 증여로 보아 세금이 생길 수 있습니다. 비용은 토지의 가액과 어떤 방식을 택하는지에 따라 달라서 금액을 미리 말씀드리기는 어렵습니다. 민법 제1009조 제1항은 같은 순위 상속인의 상속분을 균분으로 하고, 제2항은 배우자의 상속분을 직계비속 상속분의 5할을 더한 것으로 정합니다. 제1013조 제1항은 공동상속인이 언제든지 협의에 의하여 상속재산을 분할할 수 있다고 정합니다. 부동산등기법 제23조 제3항은 상속에 따른 등기를 등기권리자가 단독으로 신청하도록 하고, 부동산등기규칙 제60조 제1항 제6호는 협의분할에 의한 상속등기에 상속인 전원의 인감증명을 내도록 합니다. 상속세 및 증여세법 제4조 제3항은 상속분이 등기로 확정된 뒤 다시 협의분할해 특정 상속인이 당초 상속분을 넘게 취득하면 그 부분을 증여받은 것으로 보되, 상속세 신고기한 안에 분할한 경우 등은 예외로 합니다. 같은 법 제67조 제1항은 그 신고기한을 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월로 정합니다. 등기가 아직 아버지 명의 그대로라면 어머니를 포함한 상속인 전원이 상속재산 분할협의서를 쓰고 인감증명을 갖추어 둘째 아들 앞으로 또는 공동명의로 등기할 수 있습니다. 협의는 공동상속인 모두가 참여해야 하므로 한 사람이라도 동의하지 않으면 이 방법을 쓰기 어렵고, 공동명의로 할 때에는 각자의 지분도 협의서에 함께 정해 적습니다. 큰아들 앞으로 이미 등기가 되어 있고 신고기한도 지났다면, 둘째 아들에게 옮기는 몫에 증여세가 붙을 수 있습니다. 어머니가 실제 주인이라는 말씀은 부부 사이의 명의신탁을 뜻하는 것일 수 있는데, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조는 배우자 명의로 한 등기를 조세 포탈 등의 목적이 없으면 명의신탁약정을 무효로 하는 규정의 적용에서 제외합니다. 이런 사정이 있다면 처리 방법이 달라질 수 있으니 경위를 먼저 정리하세요. 비용과 관련해 지방세법 제11조 제1항은 상속으로 취득하는 경우 취득세 표준세율을 농지 1천분의 23, 농지 외의 것 1천분의 28로, 상속 외의 무상취득은 1천분의 35로 정합니다. 여기에 등기 비용과 경우에 따라 상속세나 증여세가 더해집니다. 먼저 토지 등기사항증명서와 아버지의 가족관계 서류를 떼어 지금 누구 명의로 어떤 원인의 등기가 되어 있는지 확인하세요. 세금은 토지의 가액에 따라 크게 달라지므로 신고 전에 세무서나 세무 전문가에게 확인하세요. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.