제 경우 1가구 2주택에 포함되는지 문의드립니다. 저는 만 28세의 직장인입니다. 저는 예전에 주소이전 및 세대주로 독립하여 시가 1억원 오피스텔을 매입하였습니다. 전세자가 주민등록을 이전해서 현재 거주중에 있습니다. 곧 아버지 명의로 보유중인 시가 6억5천만원의 ○○아파트를 매도하고자 합니다. 이 경우 1가구 2주택으로 적용되어 많은 세금이 내게 되나요??? 주위에서 이야기 듣기로는 세대주를 독립했을지라도 만30세 이상이 아니거나, 결혼을 하지 않으면 1가구 2주택에 포함될 수 있다는 말을 들었습니다. 맞나요??? 혹시나 이와 같은 경우라면 손해를 보더라도 오피스텔을 매도하고자 하거든요.
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만 30세 미만의 미혼 자녀라도 일정 수준 이상의 소득이 있고 독립된 생계를 유지하면 부모와 별개의 1세대로 인정됩니다. 이 경우 질문자의 오피스텔은 아버지 세대의 주택 수에 들어가지 않으므로, 아버지 아파트가 1세대 1주택 요건을 갖추었다면 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다.
소득세법 제88조 제6호는 1세대를 거주자와 그 배우자가 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 가족단위로 정하고, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다고 정합니다. 소득세법 시행령 제152조의3은 그 경우로 나이가 30세 이상인 경우, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, 그리고 재정경제부령으로 정하는 소득이 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 수준 이상으로서 소유 주택이나 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(미성년자 제외)를 정합니다.
제88조 제7호는 주택을 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 사실상 주거용으로 사용하는 건물로 정하므로, 전세 세입자가 전입해 살고 있는 오피스텔은 주택에 해당합니다. 시행령 제154조 제5항은 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 쓰는 경우 보유기간을 사실상 주거용으로 사용한 날부터 계산한다고 정하므로, 질문자가 별도 1세대로 인정된 뒤 나중에 오피스텔을 팔 때에도 이 기준으로 보유기간을 계산합니다.
질문자는 만 28세여서 나이 요건으로는 별도 세대가 될 수 없지만, 직장 소득이 위 기준 이상이고 실제로 부모와 따로 살며 생계를 꾸린다면 별도 1세대가 됩니다. 주위에서 들은 말은 이 소득 요건을 빠뜨린 것입니다. 다만 주민등록상 세대주가 되었다는 사정만으로 이 요건이 채워지는 것은 아니고, 소득 기준과 독립된 생계를 함께 갖추어야 합니다. 반대로 소득이 기준에 못 미치면 따로 1세대를 이룰 수 없으므로, 아버지와 같은 세대로 판단되면 오피스텔이 아버지 세대의 주택 수에 포함됩니다.
소득세법 제89조 제1항 제3호는 1세대 1주택으로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 주택의 양도소득에 과세하지 않되, 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 제외합니다. 시행령 제154조 제1항은 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간이 2년 이상일 것을 요건으로 하고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 거주기간도 2년 이상일 것을 요구합니다. 6억5천만원 아파트는 고가주택 기준 아래이므로, 아버지 세대가 이 아파트 1채만 가지고 보유·거주 요건을 갖추었다면 비과세 대상입니다. 판단 기준일은 아파트 양도일이므로, 오피스텔을 서둘러 팔기 전에 질문자의 연간 소득 자료와 생계가 분리되어 있음을 보여 주는 자료부터 확인하세요.
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※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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