5년으로 기간을 정한 상가 임대차는 장사가 안 된다는 이유만으로 임차인이 중간에 일방적으로 끝낼 수 없는 것이 원칙입니다. 가게 문을 닫아도 계약이 끝나기 전까지는 월세를 낼 의무가 남습니다. 현실적인 해결은 건물주와 합의하거나 새 임차인을 구해 계약을 넘기는 것입니다. 민법 제618조는 임대차를 목적물을 사용하게 하고 차임을 지급하기로 하는 약정으로 정합니다. 문을 닫았더라도 가게를 계속 점유하고 계약이 살아 있다면 차임 지급 의무는 계속됩니다. '두 달 전 통보하면 끝낼 수 있다'는 말은 이 사안에 그대로 맞지 않습니다. 민법 제635조는 기간 약정이 없는 임대차에서 해지 통고를 할 수 있고, 임차인이 통고하면 1개월 뒤 효력이 생긴다고 정한 것입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항과 제5항은 임대인이 갱신거절 통지를 하지 않아 갱신된 경우 임차인이 언제든 해지를 통고할 수 있고 3개월 뒤 효력이 생긴다고 정합니다. 질문자처럼 5년 기간이 진행 중이라면 이런 해지권은 없습니다. 다만 계약서에 중도해지 특약이 있다면 그 내용을 따릅니다. 보증금은 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항에 따라 임대차가 끝나도 돌려받을 때까지 임대차 관계가 존속합니다. 반대로 기간 중이라면 건물주가 지금 보증금을 돌려줄 의무는 없습니다. 그래서 건물주가 새 임차인이 들어오기 전에는 못 돌려준다고 하는 것입니다. 협상에서는 새 임차인이 들어오는 날 보증금을 돌려받는다는 조건을 서면으로 정해 두는 것이 현실적입니다. 합의 없이 짐만 빼고 떠나면 인도가 끝났는지, 월세가 언제까지인지를 두고 다툼이 생길 수 있으니 피하세요. 새 임차인을 구할 때 주의할 점이 있습니다. 민법 제629조는 임대인 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대할 수 없고, 어기면 임대인이 해지할 수 있다고 정합니다. 그러니 새 임차인을 구하면 건물주 동의를 받아 새 계약을 맺게 하세요. 상가건물 임대차보호법 제10조의4의 권리금 회수 보호는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 적용되므로, 기간 중간에는 그 보호를 받기 어렵습니다. 월세를 그냥 내지 않고 보증금에서 빼라고 하는 것은 위험합니다. 제10조의8에 따라 연체액이 3기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있지만, 그 뒤 밀린 월세와 손해를 보증금에서 공제당하거나 따로 청구받을 수 있습니다. 건물주와 합의할 때는 해지 날짜, 남은 월세 정산, 원상복구 범위, 보증금 반환 날짜를 서면으로 정하고, 부동산 중개를 넓혀 새 임차인을 적극적으로 구해 보시기 바랍니다. 그동안 월세를 성실히 낸 기록과 영업이 어려운 사정을 함께 보여 주면 협의에 도움이 됩니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.