얼마 전에 매매대금의 10프로인 계약금 4천을 걸고 아파트 매수계약을 체결하였습니다. 중도금 5천은 9월, 잔금은 11월이었습니다. 그런데 매도자가 세입자를 내보내는 문제로 잔금일을 15일 늦추자고 하여 중도금과 잔금일을 15일 가량 늦춘 계약서를 다시 작성하였습니다. 그이후 또 한차례 매도자가 중도금일자를 늦추는 대신에 중도금을 5천에서 1억으로 늘려달라고 하여 11월15일에 중도금 1억을 주는 것을 내용으로 하여 10월 12일날 합의서 작성하고 양측 도장날인하여 팩스로 교환하였습니다. 이렇게 매도자의 사정에 맞춰 중도금일을 늦추는 동안에 아파트시세가 1억 정도 상승하여 매도자가 계약금의 배를 상환하고도 이득을 취할수 있는 상황이 되었는바, 매도자의 과실로 중도금일을 늦추어주었는데, 매도자가 계약파기를 원할 경우가압류나 손해배상청구 등 대응방법이 있는지요? 만의 하나 계약파기를 당할 경우 이제와서 집을 구할 수도 없고, 하루하루가 불안의 연속이라서 상담드립니다. 아직 계약서상에는 중도금 일이 10월15일로 되어 있고, 합의서에는 11월15일로 되어 있는 상황입니다.
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매도인은 질문자가 이행에 착수하기 전까지만 계약금의 배액을 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다. 따라서 매도인이 해제를 통보하기 전에 중도금을 지급해 이행에 착수하면 배액 상환에 의한 해제를 막을 수 있습니다. 그래도 매도인이 이행하지 않으면 소유권 이전을 구하는 강제이행 청구와 처분금지가처분, 손해배상 청구를 검토할 수 있습니다.
민법 제565조 제1항은 계약금을 교부한 경우 다른 약정이 없으면 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 제468조는 당사자의 특별한 의사표시가 없으면 변제기 전이라도 채무자가 변제할 수 있되, 상대방의 손해는 배상하도록 합니다. 제487조는 채권자가 변제를 받지 않으면 변제자가 공탁하여 채무를 면할 수 있게 합니다. 제389조는 채무자가 임의로 이행하지 않으면 강제이행을 법원에 청구할 수 있게 하고, 제390조는 채무불이행에 대한 손해배상을 정합니다.
양측이 날인한 합의서로 중도금을 1억 원, 지급일을 11월 15일로 바꾸었다면 지금 기준은 합의서 내용입니다. 계약서나 합의서에 지급일 전에는 지급하지 않기로 하는 특약이 없다면, 제468조에 따라 약속한 날보다 먼저 중도금을 지급할 수 있습니다. 다만 같은 조 단서에 따라 앞당겨 지급해 매도인에게 손해가 생긴다면 그 손해는 배상해야 합니다. 매도인이 돈을 받지 않으면 제487조의 변제공탁을 이용할 수 있습니다. 반대로 매도인이 먼저 계약금의 배액을 상환하며 해제하면 질문자가 이행에 착수하기 전이 되므로, 지급을 서두르는 것이 중요합니다. 중도금을 보낸 뒤에 매도인이 배액을 보내오더라도 이미 이행에 착수했다는 점을 들어 해제의 효력을 다툴 수 있으니, 이체 일시가 찍힌 기록을 꼭 보관하세요.
가압류는 민사집행법 제276조에 따라 금전채권의 강제집행을 보전하기 위한 제도입니다. 아파트를 넘겨받을 권리를 지키려면 제300조 제1항의 다툼의 대상에 관한 가처분, 즉 매도인이 다른 사람에게 처분하지 못하게 하는 가처분을 검토해야 합니다. 신청할 때는 계약서와 합의서, 시세가 오른 사정과 매도인의 태도를 보여 줄 자료를 함께 준비하세요. 매도인이 끝내 이행을 거절하면 손해배상을 청구할 수 있는데, 계약서에 위약금 조항이 있다면 제398조 제4항에 따라 손해배상액의 예정으로 추정되어 그 금액이 기준이 될 수 있습니다.
계약서, 합의서 원본, 팩스 송수신 기록, 매도인과 주고받은 문자를 모두 보관하세요. 중도금을 앞당겨 보낼 때는 계약서에 적힌 계좌로 보내고 중도금이라는 표시를 남기세요. 매도인에게 지급 의사를 미리 문자나 내용증명으로 알려 두면 나중에 경위를 설명하는 데 도움이 됩니다. 중개사가 있었다면 합의 경위를 확인해 줄 수 있는지도 알아 두세요.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 11월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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