건축물대장과 등기부에 없는 아래채를 매매와 동시에 서류상으로만 살려서 올리는 절차는 따로 없습니다. 건축법이 정한 허가나 신고, 사용승인을 거쳐 건축물대장에 먼저 올라가야 하고, 그다음에 등기부의 건물 표시를 바꾸는 순서입니다. 아래채가 건축 기준에 맞지 않으면 대장에 올리지 못하고 오히려 시정명령 대상이 될 수 있습니다. 건축법 제11조 제1항은 건축물을 건축하려면 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 하고, 제11항은 허가를 받으려는 사람이 원칙적으로 대지의 소유권을 확보해야 한다고 정합니다. 제14조 제1항 제1호는 바닥면적 합계 85제곱미터 이내의 증축 등은 미리 신고하면 허가를 받은 것으로 봅니다. 제22조는 허가나 신고를 한 건축물의 공사를 마친 뒤 사용승인을 신청하도록 하고, 허가권자는 설계도서대로 시공되었는지 검사한 뒤 사용승인서를 내줍니다. 제38조 제1항은 사용승인서를 내준 경우 등에 건축물대장에 적도록 합니다. 부동산등기법 제40조는 건물 등기기록에 부속건물의 종류·구조·면적도 기록하도록 하고, 제41조는 그 등기사항이 바뀌면 소유권의 등기명의인이 1개월 이내에 변경등기를 신청하도록 정합니다. 1번 물음에 대해, 아래채를 본채의 부속건물로 대장과 등기부에 포함시키는 것은 위 절차를 거치면 가능할 수 있습니다. 다만 이미 지어진 건물이라도 건폐율·용적률 등 건축 기준에 맞아야 하고, 사용승인 검사에 대비해 실제 구조와 면적을 그대로 반영한 설계도서가 필요합니다. 신고로 처리되는지 허가가 필요한지는 아래채의 바닥면적, 본채가 3층 이상인지 등에 따라 갈립니다. 2번 물음의 순서는 이렇습니다. 먼저 매매로 본채와 매도인 소유의 대지를 함께 넘겨받으면 아래채가 걸친 토지가 모두 질문자 소유가 되어 대지 소유권 요건을 갖추기 쉬워집니다. 다음으로 관할 시·군·구청 건축 부서에서 아래채를 증축 허가나 신고로 처리할 수 있는지 확인하고, 설계도서를 갖춰 신청합니다. 사용승인을 받아 건축물대장에 아래채가 올라가면, 1개월 이내에 등기소에 건물 표시 변경등기를 신청합니다. 기준에 맞지 않는 건물은 제79조에 따라 해체·개축 등 시정명령을 받을 수 있고, 시정명령을 이행하지 않으면 제80조에 따라 이행강제금이 반복해 부과될 수 있습니다. 그래서 매매 계약 전에 관할 관청에서 아래채를 대장에 올릴 수 있는지부터 확인하고, 올리지 못할 경우 매매대금을 어떻게 조정할지 계약서에 적어 두는 것이 좋습니다. 아래채를 지금 상태로 대장에 올릴 수 없다면 그대로 매수할지, 보완이나 철거 뒤 매수할지도 미리 정해 두어야 나중에 다툼이 줄어듭니다. 매도인이 소유자인 동안 절차를 밟도록 하고 그 비용 부담을 정하는 방법도 검토해 볼 수 있습니다. 토지 경계와 건물 위치를 보여 주는 측량 자료도 미리 준비해 두세요. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.