저는 상가빌딩 6층(지상 5층 지하 1층)중 2층 35평을 분양받아 약 1년 넘게 임대하여(미 용실사용) 별문제 없었으나 나머지 빈 사무실(지하1츷일부 개인 분양 제외)을 포함 전체 를 구청 복지문화센타가 구입하여 각종 복지문화 수강실로 사용중, 구청측으로부터 2층 기둥이 약한 것 같다고 구청측 비용으로 기둥보강공사가 있었습니다. 그후 바로 위 비어 있던 3층에 탁구장시설로 사용, 위에서 마루진동소음 등으로 미용 실 업주가 여러차례 타용도 사용을 요청하였으나 구청측은 묵살, 그대로 사용하여 미용 실사용업주는 도저히 시끄럽다고 나가고, 그후 6개월 알아보았으나 상기 이유로 들어오 는 사람 없고 매월 관리비만 내고 있습니다. 어떻게 해결할 방법은 없을까요? 노후대책으로 해놓은 건데 답답하네요.
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위층 탁구장의 진동과 소음이 통상 참아야 할 정도를 넘어 상가 사용을 방해하고 있다면, 구청에 소음을 막는 조치를 요구하고 임대를 하지 못해 입은 손해의 배상을 청구하는 방법을 검토할 수 있습니다. 소송 전에 관리단을 통한 조치나 환경분쟁 조정 절차를 이용할 수도 있습니다.
민법 제217조 제1항은 음향·진동 등으로 이웃의 사용을 방해하거나 생활에 고통을 주지 않도록 적당한 조처를 할 의무를 정하고, 제2항은 통상의 용도에 적당한 정도라면 참아야 한다고 정합니다. 제214조는 소유자가 소유권을 방해하는 자에게 방해의 제거를, 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에게 그 예방을 청구할 수 있게 하고, 제750조는 위법행위로 손해를 가한 자의 배상책임을 정합니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제5조 제1항은 구분소유자가 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하지 못하게 하고, 제43조 제1항은 관리인 등이 그 행위의 정지를 청구할 수 있게 합니다. 국가배상법 제5조 제1항은 공공의 영조물의 설치나 관리에 하자가 있어 타인에게 손해가 생기면 지방자치단체가 배상하도록 정합니다.
질문자는 2층의 소유자이므로 위층 탁구장의 진동과 소음이 참아야 할 정도를 넘어 상가를 제대로 쓸 수 없게 되었다면 제214조에 따라 방해의 제거와 예방을 구할 수 있습니다. 손해배상을 청구하려면 소음 때문에 세입자가 나가고 새 세입자가 들어오지 않았다는 인과관계를 보여야 하므로, 전 세입자가 나간 이유를 적은 확인서, 중개사무소의 의견, 진동과 소음 측정 자료, 구청에 낸 요청 기록, 공실 기간의 관리비 납부 내역을 모아 두세요. 손해액은 공실 기간의 임대료 상당액과 부담한 관리비를 중심으로 정리해 보세요. 미용실 업주가 여러 차례 다른 용도 사용을 요청했던 기록과 구청 담당 부서와 나눈 대화도 날짜별로 확보하고, 탁구장의 운영 시간과 진동이 심한 시간대를 기록하며, 진동이 아래층에 어떤 영향을 주는지 전문가에게 확인받아 두는 것도 좋습니다. 다만 구청이 건물 대부분을 소유하고 있어 관리단 절차가 실제로 작동하기는 어려울 수 있으므로, 같은 피해를 입은 다른 개인 소유자가 있다면 함께 대응하세요. 복지문화센터가 공공의 영조물에 해당하는지는 시설의 성격에 따라 다툼이 있을 수 있습니다.
환경분쟁 조정 및 환경피해 구제 등에 관한 법률 제2조 제1호는 사람의 활동으로 생긴 소음·진동으로 인한 재산상·정신상 피해를 환경피해로 정하고, 제6조 제1항 제2호 나목은 지방자치단체를 당사자로 하는 환경분쟁의 조정을 중앙위원회가 맡게 합니다. 소송에 앞서 이 조정 절차를 먼저 신청해 보는 것도 방법입니다. 구청에 방음·방진 공사나 다른 용도로의 사용을 요구할 때는 날짜가 남는 서면으로 하고, 그 기록은 나중에 손해배상을 청구할 때도 쓰일 수 있도록 보관하세요.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 11월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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