현행법으로는 분양계약이든 매매계약이든 계약일부터 30일 안에 실거래가를 신고해야 하므로, 분양인 줄 알았다는 사정만으로 과태료를 면하기는 어렵습니다. 건축주를 건축물분양법 위반으로 처벌해 달라는 주장도 이 법이 사용승인 전에 분양하는 건축물에 적용되는 법이어서 받아들여지기 어렵습니다. 사기죄는 건축주가 무엇을 속여 어떤 재산상 이익을 얻었는지가 증명되어야 합니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항은 거래당사자가 부동산 매매계약이나 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산 공급계약을 체결하면 체결일부터 30일 이내에 실제 거래가격 등을 공동으로 신고하도록 하고, 같은 법 시행령 제3조 제3항은 그 법률에 건축물의 분양에 관한 법률을 포함합니다. 같은 법 제3조 제2항은 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있게 하고, 제28조 제2항 제1호는 신고하지 않은 사람에게 500만원 이하의 과태료를 부과합니다. 건축물의 분양에 관한 법률 제3조 제1항은 이 법을 사용승인 전에 분양하는 일정 규모의 건축물에 적용하고, 제10조 제1항은 분양신고를 하지 않거나 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 분양신고를 하고 분양한 사람을 3년 이하의 징역 또는 3억원 이하의 벌금에 처합니다. 형법 제347조 제1항은 사람을 기망하여 재물을 받거나 재산상 이익을 취득한 사람을 처벌합니다. 건물이 3월 30일에 이미 사용승인을 받았고 계약은 4월 3일에 했다면 이 계약에는 분양법이 적용되지 않으므로 제10조 제1항으로 처벌하기 어렵습니다. 이 계약은 매매계약으로서 신고 대상이고, 분양계약이었더라도 현행법상 신고 대상입니다. 신고 기한은 거래계약의 체결일부터 계산하므로 계약일이 4월 3일이라면 그로부터 30일 안에 신고해야 합니다. 다만 신고 의무는 매도인인 건축주에게도 있으므로, 과태료 절차에서 건축주가 분양이라며 신고하지 않은 경위를 함께 설명할 수 있습니다. 사기죄는 계약서대로 대금을 내고 등기를 받았다면 '분양'이라는 명칭만으로 바로 성립한다고 보기 어렵고, 미분양 사실을 숨겨 시세보다 비싸게 팔았다는 등 구체적인 기망과 손해가 증명되어야 합니다. 질서위반행위규제법 제8조는 자신의 행위가 위법하지 않다고 오인한 데 정당한 이유가 있을 때에만 과태료를 부과하지 않는다고 정합니다. 현행법에서는 분양계약도 신고 대상이라 이 주장은 받아들여지기 어려울 수 있고, 질문 당시의 법이 지금과 같았는지는 따로 확인이 필요합니다. 제20조는 과태료 부과에 불복하면 부과 통지를 받은 날부터 60일 이내에 서면으로 이의제기를 할 수 있고, 이의제기가 있으면 부과처분이 효력을 잃는다고 정합니다. 분양 광고와 계약서 문구, 건축주와 주고받은 기록을 모아 두세요. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.