Q
현재 살고 있는 집 외에 서울 강북구에 별도의 아파트를 한 채 더 가지고 있고 그 아파트는 2년
에 한번씩 전세임대를 쭉 해왔었습니다.
그런데 보름 전에 현재 살고있는 세입자가 이사를 가겠다고 하여 부동산 중개소에 얘기를 해서
새로운 세입자를 구하였습니다.
그리고 오늘 부동산 중개소에 모두 모여 새로운 세입자와 전세계약을 하였는데 그 자리에서
부동산 중개업자가 이상한 말을 하였습니다.
아파트 관리비에 특별수선충당금이란 것이 있어서 그것을 매달 세입자가 내왔는데, 그건 원래
주인이 내야되는 것인데 세입자가 대신 내준 것이므로 세입자가 이사갈 때 주인이 그걸 세입자
에게 다시 돌려줘야 한다는 말이었습니다.
현재 세입자는 만 3년을 살았고 특별수선충당금이 월 11,000 여원이라고 하니까 3년이면 그것
만 40만원 돈이 되는군요.
문제는 제가 이 집을 벌써 10여년 전부터 같은 지역의 각각 다른 중개소에서 2년 주기로 5번을
임대해 왔지만 처음 당하는 경우이기 때문입니다.
법이나 규정이 그렇게 되어 있다면 당연히 내야겠지요.
그러나 부동산 중개소에서도“언제부터 어떤 규정 때문에 그렇게 해야 한다"라고 명쾌한 설명을
하지 못하고, 오히려 예전에도 냈었을 텐데 제가 기억을 못하고 있다거나 그 당시 부동산 중개
소들이 바빠서 잊어 버렸을 거다라고 참 요령부득의 답변밖에는 다른 설명을 하지 못하는군요.
<질의>
1. 과연 부동산 중개업자의 말대로 제가 세입자에게 그 돈을 돌려줘야 합니까?
2. 그렇다면 언제 어떻게 그런 규정이 생겼고 강행 규정입니까?
3. 과거에는 없었지만 최근이나 중간에 생긴 규정이라면 소급됩니까?
아니면 언제부터 기산 시점을 정해서 돌려줄 돈을 계산해야 될까요?
A
현행 법령으로는 돌려주는 것이 맞습니다. 아파트 관리비에 들어 있는 장기수선충당금은 원래 집주인이 부담하는 돈이고, 세입자가 대신 냈다면 집주인이 그 금액을 돌려주도록 정해져 있습니다. 중개업자의 설명은 현행 규정과 같은 내용입니다.
공동주택관리법 제30조 제1항은 관리주체가 장기수선계획에 따라 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하도록 정합니다. 같은 조 제2항은 그 사용을 장기수선계획에 따르도록 하므로, 이 돈은 세입자가 쓰는 일반 관리비와 달리 건물 주요 시설의 교체와 보수를 위해 쌓아 두는 돈입니다. 같은 법 시행령 제31조 제8항은 공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우 그 금액을 반환하여야 한다고 정합니다. 여기서 사용자는 같은 법 제2조 제1항 제6호가 정한 대로 공동주택을 임차하여 사용하는 사람이므로 전세 세입자가 해당합니다.
질문하신 특별수선충당금은 일반 분양 아파트라면 현행법상 장기수선충당금에 해당하는 돈으로 보입니다. 시행령 제31조 제2항은 특별수선충당금이라는 말을 임대주택 관련 규정에서 쓰고 있으니, 관리비 고지서의 항목 이름을 확인해 보세요.
물음별로 보면, 첫째, 세입자가 대신 낸 장기수선충당금은 집주인이 반환해야 합니다. 둘째, 시행령 문장이 '반환하여야 한다'고 정하고 있어 집주인의 의무로 정해져 있습니다. 다만 임대차계약서에 세입자가 부담한다는 특약을 따로 두었다면 그 효력은 다툼이 될 수 있으니 계약서를 확인하세요. 예전 규정이 언제 처음 생겼는지는 현행 조문만으로는 알 수 없습니다. 셋째, 반환할 금액은 규정이 생긴 때가 아니라 세입자가 실제로 대신 낸 금액이 기준입니다. 현재 세입자가 3년 동안 매달 냈다면 그 기간에 낸 금액이 대상이 됩니다. 다만 과거의 납부 기간에 어떤 규정이 적용되었는지는 당시 법령과 부칙에 따라 달라질 수 있어 확인이 필요합니다.
시행령 제31조 제9항은 관리주체가 사용자의 납부 확인 요구를 받으면 지체 없이 확인서를 발급하도록 정합니다. 세입자에게 관리사무소에서 장기수선충당금 납부 확인서를 받아 오게 하면 3년 동안 실제로 낸 금액을 정확히 알 수 있습니다. 월 1만 1천원 남짓씩 3년이면 40만원 안팎이라는 계산도 이 확인서로 맞춰 보면 됩니다. 확인서의 납부 기간과 금액을 세입자와 함께 확인하고 정산하세요.
정산은 전세보증금을 돌려줄 때 함께 하는 것이 깔끔합니다. 확인서 금액만큼 주고받은 내역을 남기고, 새 세입자와도 이사 나갈 때 같은 방식으로 정산한다는 점을 미리 이야기해 두면 다툼을 줄일 수 있습니다. 새로 쓰는 계약서의 특약란에 장기수선충당금은 집주인이 부담하고 세입자가 대신 낸 금액은 퇴거 때 정산한다고 적어 두면 더 분명해집니다.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.