분양계약서에 대출 규모가 적혀 있지 않고 광고와 상담에만 있었다면, 그것만으로 분양계약을 해제하기는 쉽지 않습니다. 다만 대출 알선 광고가 거짓이거나 과장된 것이었다면 시행사에 손해배상을 청구할 수 있습니다. 법이 인정하는 해제 사유 없이 계약을 끝내면 계약서의 위약금 조항이 적용될 수 있으니 신중해야 합니다. 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률 제3조 제1항은 소비자를 속이거나 잘못 알게 할 우려가 있는 거짓·과장 광고와 기만적인 광고를 금지합니다. 제10조는 이를 위반한 사업자가 피해자에게 손해배상 책임을 지고 고의나 과실이 없음을 들어 책임을 면할 수 없다고 정하며, 제11조는 손해 발생은 인정되지만 손해액 증명이 곤란하면 법원이 상당한 손해액을 인정할 수 있게 합니다. 민법 제544조는 상대방이 채무를 이행하지 않으면 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 안에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있다고 정하고, 제548조는 해제하면 각 당사자가 원상회복 의무를 진다고 정합니다. 제398조는 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고, 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정합니다. 1번 물음에 대하여 보면, 분양가의 40%까지 대출을 알선한다고 광고했는데 실제로는 2금융권에서 23%만 가능하다면 광고 당시 그렇게 할 수 있었는지가 거짓·과장 여부의 쟁점입니다. 인정되면 늘어난 이자 부담 등 손해를 청구할 수 있습니다. 2번 물음의 해제는 대출 알선이 시행사의 계약상 의무였다는 점이 인정되어야 가능합니다. 계약서에 없으므로 광고물, 분양 안내 책자, 상담 때의 설명을 담은 자료로 그 약속이 계약 내용이었음을 보여 주어야 하는 부담이 있습니다. 그런 의무가 인정되더라도 제544조에 따라 먼저 상당한 기간을 정해 약속한 대출 알선을 이행하라고 최고하고, 그 기간 안에 이행하지 않아야 해제할 수 있습니다. 3번 물음에 대해, 정당한 해제 사유가 인정되면 위약금을 낼 이유가 없고, 제548조에 따라 이미 낸 분양대금에 받은 날부터의 이자를 더해 돌려달라고 할 수 있습니다. 그렇지 않은데 일방적으로 해제하면 계약서의 위약금을 물게 될 수 있고, 그 금액이 부당히 과다하면 감액을 다툴 수 있습니다. 4번 물음처럼 제시된 대출을 받아 중도금과 잔금을 내면 계약을 계속 이행하는 셈이어서 나중에 해제를 주장하기는 더 어려워질 수 있습니다. 반면 광고로 인한 손해배상은 계약을 유지하면서도 청구할 수 있습니다. 대출을 받기 전에 광고와 다른 대출 조건에 대한 책임을 묻겠다는 뜻을 내용증명으로 시행사에 보내 두세요. 광고 전단, 분양 안내 책자, 상담 기록, 시행사의 통지서는 모두 보관하시기 바랍니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.