등기가 나기 전이라도 전입신고와 확정일자는 받을 수 있습니다. 주택임대차보호법은 대항력과 우선변제권의 요건으로 주택의 인도, 주민등록, 확정일자를 정할 뿐 건물의 등기를 요구하지 않기 때문입니다. 다만 집주인이 아직 소유권등기를 마치지 않은 분양 아파트라는 점 때문에 확인할 것이 많습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 본다고 정합니다. 제3조의2 제2항은 이 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매나 공매 때 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 제3조의6 제1항은 확정일자를 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 등기소 등이 부여한다고 하고, 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제3조는 부여 전에 계약서가 완성된 문서인지, 서명이나 날인이 있는지 등을 확인하도록 정할 뿐 건물 등기를 확인 사항으로 두지 않습니다. 잔금을 치르는 날 바로 입주와 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받으세요. 계약서에 아파트 동·호수까지 정확히 적혀 있는지도 확인하세요. 대항력은 그 다음 날부터 생기므로, 일괄 등기 때 집주인 앞으로 소유권이 넘어오면서 은행 근저당이 함께 설정되면 순위를 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 전세금 1억1,500만원은 분양가 1억2천만원에 가까워, 근저당이 앞서면 경매 때 보증금을 모두 돌려받기 어려울 수 있습니다. 잔금 전에 등기 때 근저당을 설정하지 않겠다는 약속을 특약으로 받아 두는 방법도 있습니다. 집주인이 분양대금을 모두 냈는지, 중도금 대출이 있는지, 분양계약서상 수분양자가 계약 상대방과 같은 사람인지 확인하세요. 제3조의7은 임대인이 계약을 체결할 때 확정일자 부여일과 보증금 등 정보, 납세증명서를 임차인에게 제시하도록 정하고 있으니 요구할 수 있습니다. 계약서의 전세권설정 특약은 집주인이 전세권설정등기를 해 주기로 한 약속으로서 의미가 있습니다. 민법 제303조 제1항은 전세권자가 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다고 정합니다. 다만 제186조에 따라 부동산 물권의 변동은 등기해야 효력이 생기므로, 소유권등기가 난 뒤 언제까지 전세권설정등기를 해 줄지 날짜를 특약에 적어 두는 것이 좋습니다. 계약금 600만원 영수증, 잔금 이체 기록, 분양계약서 사본을 보관하세요. 등기가 나면 곧바로 등기사항증명서를 발급받아 근저당 등 다른 권리가 언제 설정되었는지 확인하세요. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.