계약은 원칙적으로 말로도 성립하므로 구두 약속이라는 이유만으로 효력이 없다고 할 수는 없습니다. 다만 동료가 약속한 것이 함께 팔자는 정도였는지, 질문자에게 자기 땅을 팔 권한까지 맡긴 것이었는지에 따라 결론이 달라집니다. 큰돈이 오가는 부동산 거래에서는 말로 한 약속의 내용을 증명하기 어렵다는 점이 실제 다툼의 핵심이 됩니다. 권한을 맡긴 것이 아니라면 동료 몫 땅의 매매는 동료가 인정하지 않는 한 동료에게 효력이 없고, 매수인에 대한 책임은 질문자가 지게 됩니다. 민법 제563조는 매매를 재산권 이전과 대금 지급을 약정함으로써 효력이 생기는 계약으로 정하고 따로 서면을 요구하지 않습니다. 제114조 제1항은 대리인이 그 권한 내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 효력이 생긴다고 하고, 제130조는 대리권 없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다고 정합니다. 당시의 약속에서 가격까지 이야기했지만 동료가 자기 장인에게 팔아 보겠다고 한 사정을 보면, 질문자가 다른 사람에게 팔 수 있도록 맡겼다고 보기에는 다툼이 있을 수 있습니다. 분할등기를 위해 인감과 서류를 건넨 것은 동료 몫을 동료 명의로 나눠 준 일이어서, 그것만으로 매도 권한까지 맡겼다고 보기는 어렵습니다. 계약 전에 전화로 이번 매수인과 조건을 알리고 동의를 받았다면 그 통화 내용이 중요한 증거가 됩니다. 함께 팔기로 한 약속이 인정되는데 동료가 이를 어겨 손해가 생겼다면 제390조에 따라 손해배상을 청구할 여지도 있습니다. 매수인과의 계약은 질문자가 직접 맺은 것이어서 그 자체로 효력이 있습니다. 제569조는 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다고 하고, 제572조는 권리의 일부가 타인에게 속해 이전할 수 없으면 매수인이 그 부분의 비율로 대금 감액을 청구하거나, 남은 부분만이면 사지 않았을 선의의 매수인은 계약 전부를 해제하고 손해배상도 청구할 수 있다고 정합니다. 매수인이 말하는 위약금은 계약서 내용에 따르는데, 제398조는 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있게 합니다. 매수인이 계약 당시 땅 일부가 동료 명의라는 사실을 알았는지도 중요한데, 제572조 제2항과 제3항의 해제와 손해배상은 선의의 매수인에게 인정되기 때문입니다. 어느 쪽도 아직 중도금 지급 같은 이행에 착수하지 않았다면 제565조에 따라 받은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하는 방법도 있습니다. 동료를 다시 설득해 매도 동의를 받는 것이 가장 손해가 적고, 어렵다면 매수인과 대금 감액이나 합의 해제를 협의해 보세요. 동료와의 통화 기록, 매매를 부탁한 광고 자료, 분할등기 때 서류를 넘긴 경위를 정리해 두시고, 어떤 협의를 하든 내용은 서면으로 남기시기 바랍니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.