제가 상가를 전세받아서 횟집을 운영해왔었습니다 잘 아는 사람이라서 1000만원에 전세를 얻었는데요 그 가게가 은행 빚때문에 경매로 넘어가 게 됐습니다 집주인이 전세권 설정을 해주었고 그랬는데 얼마 전에 제가 그 가게를 입찰해서 낙찰 받 았습니다. 낙찰받은 후에 집주인에게 저희가 낙찰을 받았다는 사실을 얘기했는데 너무 터무니없는 가격 에 낙찰을 받았다며 그것도 아무도 살사람이 없었는데 어떻게 한마디 말도없이 저희가 그럴 수 있느냐고 저희보고 뭐라그러더군요. 은행 빚이 2900만원인데 제가 1900만원에 낙찰을 받았습니다 아직 은행 빚도 덜 갚아진 상태라 그 주인집은 여기저기 시달리나 봅니다. 가게 주인에게 제가 전세금 1000만원을 돌려달랬더니 그 가게 원래 시가가 5000만원도 넘는 데 그렇게 싸게 사고도 어떻게 이러냐며 지금 돌려줄 돈이 없다고 계속 그러고만 있습니다 그러다 배당금 신청은 했냐고 물어보더군요 배당금 신청을 안했었습니다 제가 낙찰받을거였으니까 그런건 생각안했었습니다 배당금 신청을 안하면 전세금을 돌려 받을수 없는건가요? 2년 전쯤이가 주택뿐만 아니라 상가도 경매되면 전세금을 돌려받을수 있다고 법이 바꼈다고 들었는데 어떻게 돌려 받을순 없을까요? 현재 그 주인은 부동산이나 차압할 재산도 없는 실정이고 형편이 어려워서 자기들도 월셋집 에 살고 있거든요. 전세금을 돌려 받으려면 제가 어떻게 해야하나요?
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전세권이 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되어 있었고 은행 근저당보다 뒤 순위였다면, 그 전세권은 매각으로 소멸하고 배당요구를 하지 않았어도 배당받을 채권자에 들어갑니다. 그러나 매각대금 1,900만원이 앞 순위인 은행 채권 2,900만원에도 모자라므로 경매 배당으로 받을 돈은 남지 않습니다. 배당으로 받지 못한 전세금은 집주인에게 따로 청구해야 합니다. 질문자가 낙찰자가 된 것과 별개로 집주인의 전세금 반환 의무는 남아 있습니다.
민사집행법 제91조 제3항은 전세권이 저당권 등에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸한다고 정합니다. 제148조는 배당받을 채권자로 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자(제2호)와, 저당권·전세권 등 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자(제4호)를 정합니다. 반대로 전세권이 은행 근저당보다 먼저 등기되어 있었다면 제91조 제4항에 따라 배당요구를 하지 않은 전세권은 매수인이 인수하게 되는데, 그 매수인이 질문자 자신이므로 등기부와 매각물건명세서로 순위부터 확인해야 합니다.
말씀하신 법은 상가건물 임대차보호법입니다. 제5조 제2항은 건물 인도와 사업자등록 신청이라는 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 임차인이 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받는다고 정하므로, 은행 근저당이 먼저라면 은행 다음 순서입니다. 제14조는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 주되, 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추어야 하고 대상과 금액은 대통령령으로 정한다고 합니다. 이 권리는 등기된 권리가 아니어서 제148조 제4호에 들지 않으므로, 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당받을 채권자가 됩니다. 배당요구를 하지 않았다면 이번 경매에서는 이 보호를 받을 수 없습니다.
민법 제317조는 전세권이 소멸한 때 전세권설정자가 전세금을 반환하여야 한다고 정하므로, 집주인에게 남은 전세금을 청구할 수 있습니다. 먼저 지급명령이나 소송으로 집행권원을 받으세요. 지금은 집주인에게 재산이 없더라도 나중에 생기는 재산이나 받을 돈에 집행할 수 있도록 집행권원을 확보해 두는 것이 중요합니다. 집주인에게 압류할 재산이 보이지 않으면 민사집행법 제61조에 따라 재산명시를 신청할 수 있고, 제70조 제1항 제1호에 따라 집행권원이 확정된 후 6개월 안에 갚지 않으면 채무불이행자명부에 올리도록 신청할 수 있습니다.
민법 제162조 제1항에 따라 채권은 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성되므로 청구를 미루지 마세요. 전세계약서, 전세권 등기부, 배당표, 매각대금 납부 자료를 보관해 두세요. 경매기록과 배당표는 해당 법원에서 확인할 수 있으니 등기 순위와 배당 결과부터 확인하세요.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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