아파트도 구분소유 건물이므로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)이 적용되고, 관리규약에 정함이 없다고 이 법의 적용이 배제되지는 않습니다. 누수가 건물의 설치·보존상 흠에서 생겼는데 원인 위치가 밝혀지지 않으면, 그 흠은 공용부분에 있는 것으로 추정되어 공용부분을 관리하는 쪽의 부담으로 처리될 여지가 큽니다. 집합건물법 제1조는 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있으면 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다고 정합니다. 제6조는 전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 다른 자에게 손해를 입힌 경우 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정합니다. 제10조 제1항은 공용부분을 구분소유자 전원의 공유로 하고, 제17조는 규약에 달리 정한 바가 없으면 각 공유자가 지분 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담한다고 정합니다. 두 번째 질문부터 보면, 제2조의2는 공동주택관리법 등의 특별한 규정이 집합건물법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 아니하는 범위에서 효력이 있다고 정합니다. 제28조 제1항도 이 법에서 규정하지 아니한 사항을 규약으로 정할 수 있게 할 뿐입니다. 따라서 규약에 처리 규정이 없다는 이유로 제6조의 추정을 배제할 수는 없고, 사법이라 적용되지 않는다는 설명은 이 조문들과 맞지 않습니다. 첫 번째 질문에 대해서는, 정밀 탐사 결과 5층에서 공용부분인 주방 환풍구 라인을 타고 누수된 것이 확인되었고 5층 전유부분에서는 누수점을 찾지 못했으므로 제6조의 추정이 작동할 가능성이 높습니다. 이 추정은 반대 증거로 뒤집힐 수 있지만, 특정 세대의 전유부분이 원인이라는 증명이 없다면 2층의 피해 보상과 3층·5층이 들인 탐지비를 공용부분 관리비용으로 보아 관리주체를 통해 처리하자고 요구할 근거가 됩니다. 최종 부담은 제17조에 따라 구분소유자들이 지분 비율로 나누는 구조가 됩니다. 특히 3층은 관리사무소 판단에 따라 탐사비를 냈다가 원인 세대가 아님이 밝혀졌으므로 정산을 요구할 사정이 있습니다. 또 민법 제758조 제3항은 공작물의 점유자나 소유자가 손해의 원인에 책임 있는 자에게 구상권을 행사할 수 있다고 정하므로, 먼저 공용부분 비용으로 처리한 뒤 나중에 원인 세대가 밝혀지면 그 세대에 구상하는 길도 열려 있습니다. 관리사무소나 입주자대표회의와 협의가 되지 않으면, 공동주택관리법 제71조에 따른 공동주택관리 분쟁조정위원회에 공용부분의 유지·보수에 관한 분쟁으로 조정을 신청하거나 민사소송으로 다툴 수 있습니다. 탐사 보고서와 영수증, 누수 사진과 날짜별 기록, 관리사무소와 주고받은 문서를 보관하세요. 누수가 다시 생기면 바로 관리사무소에 서면으로 알리고 함께 확인한 기록을 남겨 두면 원인을 밝히는 데 도움이 됩니다. 같은 다툼이 되풀이되지 않도록, 원인 불명 누수의 처리 기준을 관리규약에 두자고 입주자대표회의에 건의하는 것도 방법입니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.