전입신고를 하지 못하면 주택임대차보호법의 대항력과 우선변제권이 생기지 않으므로, 그때는 전세권설정등기를 해 두는 것이 안전합니다. 전입신고와 확정일자를 갖추면 등기 없이도 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 다만 어느 쪽이든 이미 설정된 근저당보다는 뒤 순위라서, 집값이 떨어지면 보증금 일부를 돌려받지 못할 위험은 남습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 본다고 정합니다. 제3조의2 제2항은 이 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매나 공매에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 제3조의6은 확정일자를 주민센터, 등기소, 공증인 등이 부여하고 수수료를 내도록 정합니다. 민법 제303조 제1항은 전세권자가 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다고 하고, 제318조는 전세금 반환이 지체되면 전세권자가 경매를 청구할 수 있다고 정합니다. 부동산등기법 제23조 제1항은 등기를 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하도록 정하므로, 전세권설정등기에는 집주인의 협조가 필요합니다. 1번처럼 전입신고 없이 살면 주택임대차보호법의 보호는 받기 어렵지만, 전세권등기를 하면 등기 순위에 따라 전세금을 우선 변제받을 수 있습니다. 2번처럼 전입신고와 확정일자를 갖추면 등기를 하지 않아도 보호를 받습니다. 대항력은 전입신고 다음 날부터 생기므로 이사와 전입신고를 같은 날 마치고 확정일자도 함께 받아 두세요. 확정일자는 계약서를 가지고 주민센터나 등기소에서 받을 수 있고, 전입신고와 확정일자를 갖추면서 전세권등기까지 함께 할 수도 있습니다. 3번은 근저당 금액과 보증금을 합하면 시세와 같아, 경매에서 시세보다 낮게 팔리면 앞 순위 근저당이 먼저 배당받고 부족분은 질문자가 떠안을 수 있습니다. 전입신고가 가능하다면 확정일자 쪽이 비용 부담이 적은 편입니다. 4번은 민법 제387조 제1항에 따라 잔금 지급일이 정해져 있으면 그날이 지난 때부터 지체책임을 집니다. 제544조는 상대방이 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 안에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 계약서에 잔금 지연에 관한 특약이 있으면 그 내용도 확인하세요. 이사가 늦어지면 그 사이에는 대항력도 생기지 않습니다. 날짜를 지키기 어렵다면 미리 집주인과 날짜를 다시 정해 문서로 남기세요. 계약 전에 등기사항증명서로 근저당 금액을 다시 확인하고, 계약서와 영수증, 확정일자를 받은 계약서 원본을 보관하세요. 잔금을 치르기 직전에도 등기사항을 한 번 더 확인하세요. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.