전세금 반환 소송 중 집주인이 몰래 집을 팔면 보증금은 어떻게 되나요?

세입자가 그 집에 살면서 주민등록을 유지하고 있다면, 집주인이 집을 팔아도 새 집주인이 임대인의 지위를 이어받으므로 새 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 집을 싸게 팔았는지는 이 보호에 영향을 주지 않습니다. 매매에서 질문자를 지켜 주는 핵심은 확정일자보다 '집에 살면서 주민등록을 유지하는 것'입니다. 다만 질문 속 계약과 소송은 아주 오래전 일이므로, 지금 이 보증금을 받으려 한다면 판결이 확정된 날부터 10년이 지났는지부터 확인해야 합니다. 그 사이 압류 등을 하지 않았다면 시효가 완성되었을 가능성이 매우 큽니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고, 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정합니다. 민법 제165조 제1항은 판결에 의하여 확정된 채권의 소멸시효를 10년으로 정합니다. 확정일자는 제3조의2 제2항에 따라 경매나 공매가 되었을 때 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받게 해 주는 장치입니다. 따라서 이사하지 않고 주민등록을 유지하는 동안에는 집이 팔려도, 경매로 넘어가도 보호를 받습니다. 사정상 먼저 이사해야 한다면 제3조의3에 따라 임차권등기명령을 신청해 등기를 마친 뒤에 이사해야 그 보호가 유지됩니다. 집이 팔린 뒤 새 집주인이 보증금은 이전 집주인에게 받으라고 하더라도, 위 요건을 갖춘 세입자는 제3조 제4항에 따라 새 집주인에게 반환을 요구할 수 있습니다. 보증금을 받을 때까지는 열쇠를 넘기거나 짐을 모두 빼지 마세요. 제4조 제2항에 따라 보증금을 받을 때까지는 임대차관계가 계속되는 것으로 보므로, 그동안 계속 살면서 보호 요건을 지키는 것이 가장 확실한 방법입니다. 확정일자를 받아 둔 계약서는 경매에서 순위를 지키는 데 필요하므로 원본을 잘 보관하세요. 가압류는 민사집행법 제276조 제1항에 따라 금전채권의 강제집행을 보전하기 위해 할 수 있습니다. 위 요건을 갖추고 있다면 가압류가 없어도 매수인에게 대항할 수 있지만, 집을 비워야 하거나 보호 요건이 흔들릴 수 있는 사정이 있다면 가압류로 처분을 막아 두는 것이 더 안전합니다. 소송 중에 집이 팔린 사실을 알게 되면 소송 상대방을 새 집주인으로 바꾸거나 추가해야 하는지 검토해야 하므로, 등기사항증명서를 수시로 확인하세요. 판결을 받은 뒤에는 제3조의2 제1항에 따라 집을 먼저 비워 주지 않고도 그 집에 대한 경매를 신청할 수 있습니다. 판결로 집주인의 다른 재산에도 강제집행을 할 수 있으므로, 집주인 명의의 재산을 미리 파악해 두면 좋습니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.