Q
저희 집은 지은지 20년쯤 되는 4층건물 다세대주택입니다.
저희는 4층에 살고 있는데, 문제는 12년전 이사온 당일부터 아래층에서 천장 에 비가 샌다며
누수로 인한 보수요구를 하는 것입니다.
4층집의 소유주는 본인이기 때문에 매번 물이 샌다는 말이 나올 때마다 그후로 지금까지 몇
차 례 공사를 했습니다.
그리고 이러한 사례는 윗층 소유주가 수리를 부담해야 하는 것도 잘 알고 있습니다.
그러나, 이번 3월달엔 아래층에서 또 물이 샌다는 말에 저희는 지체없이 누 수담당수리자를
불러 2차례나 공사를 하였는데, 아직도 아래층 집에선 여전 히 물이 새고 있습니다.
그리고 얼마전 2번째 공사에서는 수리담당자가 집에 서 일주일 정도 물을 붓지 말고 생활을
하라 해서 지난주 5일간은 집에서 전 혀 물을 사용하질 못했습니다.
그러나 그 이후에도 아랫집에서는 계속 물이 샙니다.
그런데 물을 붓지 않은 지난 5일간에는 아래층에서 꾸정물이 아닌 맑은 물이 흐르는 것을 보
았습니다.
도대체 어디에서 물이 새는지를 전혀 알 수가 없는 것입니다.
사정이 이렇다 보니, 윗층인 저희집도 금전적, 정신적으로 많은 피해를 보았 고, 아래층에서
도 천정에서 계속 물이 흘러서 피해를 입고 있습니다.
그러나 몇차례 공사를 했는데도 수리기사들은 원인을 제대로 파악하지 못해 저희집 만 계속
엎을 수 만은 없다고 생각합니다.
또한 아래층에선 이제 집수리비까지 요구하고 있습니다.
저희는 원인을 파악 하지 못한 상태이기 때문에 그런 요구까지는 해결할 수 없다고 말했습니
다.
이러한 상태에서 윗집만 수리비를 모두 부담하고 공사까지 부담해야 한다는 것은 부당하단 생
각이 듭니다.
1.저희가 알기로는 누수에 대한 법적책임이 일단 윗층에 있는 것으로 알고 있지만, 누수의 원인
이 건물 자체가 낡은 경우에 해당되거나, 공동으로 사용 하는 것으로 인한 원인이라면 쌍방
이 공동부담을 하는 것으로 들은 것 같은 데 그게 맞는지 정확하게 알고 싶습니다.
2.그리고, 누수의 원인이 불분명한 경우 윗집에서 수리비를 배상받을 수 있 는 범위가 있는지
도 궁금합니다.
또한 누수원인이 건물 자체의 낡은 경우에 해당된다면 낡은 것의 기준은 어떻게 되는지 명확
하게 알고자 합니다.
3.지금 현재는 누수의 원인을 찾아야 하는 것이기 때문에, 우선 좀더 알려 진 누수탐지회사를
알아보고 그곳에 의뢰를 하려고 합니다.
A
누수 원인이 윗집 전유부분(집 안 배관 등)에 있으면 윗집 소유자가 책임지는 것이 원칙이지만, 원인이 옥상·외벽·공용 배관 같은 공용부분에 있으면 구분소유자들이 지분 비율로 비용을 나누는 문제가 됩니다. 원인이 밝혀지지 않을 때에는 법이 그 흠을 공용부분에 있는 것으로 추정하므로, 윗집이 모든 책임을 진다고 단정할 수 없습니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조는 1동의 건물 중 구조상 구분된 부분을 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다고 정합니다. 제2조는 전유부분 외의 건물부분 등을 공용부분으로 정하고, 제10조 제1항은 공용부분을 구분소유자 전원의 공유로 정합니다. 제17조는 규약에 달리 정함이 없으면 각 공유자가 지분 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하도록 합니다. 제6조는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 다른 자에게 손해를 입힌 경우 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정합니다. 민법 제758조 제1항은 공작물의 설치·보존의 하자로 타인에게 손해를 가하면 점유자가, 점유자가 주의를 다했으면 소유자가 배상하도록 합니다.
1번 물음입니다. 세대별로 따로 소유하는 다세대주택이라면 이 법이 적용됩니다. 원인이 공용부분에 있다면 수리비와 그로 인한 의무는 제17조에 따라 구분소유자들이 지분 비율로 나누며, 아래층 소유자도 구분소유자로서 자기 지분만큼 부담합니다. 따로 정한 규약이 있다면 그 내용이 먼저 적용됩니다. 법에 '낡은 건물'의 기준을 따로 정한 조항은 없고, 건물이 낡았는지보다 흠이 전유부분과 공용부분 중 어디에 있는지가 기준입니다.
2번 물음입니다. 원인이 불분명하면 제6조에 따라 공용부분의 흠으로 추정되므로, 아래층이 윗집에만 집수리비 전부를 청구할 근거는 약해집니다. 반대로 윗집 집 안의 배관 등 전유부분이 원인이라고 밝혀지면 그 부분은 윗집 책임입니다. 물을 쓰지 않은 5일 동안에도 맑은 물이 샜다는 사정은 원인을 찾을 때 중요한 단서가 됩니다.
3번 물음입니다. 전문 업체의 누수탐지로 원인부터 밝히는 방향이 맞습니다. 제5조 제3항은 구분소유자가 공용부분 등을 보존하기 위해 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 전유부분 사용을 청구할 수 있도록 하고, 제16조 제1항 단서는 보존행위를 각 공유자가 할 수 있다고 정합니다.
탐지 결과서, 그동안의 공사 내역과 영수증, 누수 사진을 모두 보관하세요. 공용부분이 원인으로 나오면 그동안 윗집이 공용부분 수리에 쓴 비용도 다른 세대 소유자들과 지분 비율로 나누자고 협의할 근거가 됩니다. 원인이 밝혀지기 전에는 아래층의 집수리비 요구에 바로 응하기보다, 탐지 결과를 함께 보고 정하자고 서면으로 답해 두는 것이 좋습니다.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.