용도지역이 바뀐 이유가 중요합니다. 그 변경이 해당 주택건설사업을 시행하기 위해 직접 이루어진 것이라면, 보상 평가는 변경 전 용도지역인 1종·2종 주거지역을 기준으로 합니다. 반대로 이 사업과 관계없는 변경이었다면 바뀐 3종 주거지역 상태대로 평가하는 것이 원칙입니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제67조 제1항은 보상액을 협의에 의한 경우 협의 성립 당시, 재결에 의한 경우 수용 또는 사용 재결 당시의 가격을 기준으로 산정하도록 하고, 제2항은 해당 공익사업으로 토지 가격이 변동되었을 때 이를 고려하지 않는다고 정합니다. 제70조 제1항은 공시지가를 기준으로 토지의 이용계획 등을 고려해 평가한 적정가격으로 보상하도록 하고, 제4항은 사업인정 후 취득하는 경우 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가 중 사업인정고시일과 가장 가까운 것을 쓰도록 합니다. 같은 법 시행규칙 제23조 제1항은 공법상 제한을 받는 토지는 제한받는 상태대로 평가하되, 그 제한이 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 가해진 경우에는 제한이 없는 상태를 상정해 평가한다고 정합니다. 제2항은 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 용도지역 등이 변경된 토지는 변경되기 전의 용도지역 등을 기준으로 평가한다고 정합니다. 먼저 바로잡을 점은, 보상액의 가격시점은 승인고시일 전이 아니라 협의 성립 또는 재결 당시라는 것입니다. 승인고시가 사업인정고시로 취급된다면 그 날짜는 어느 시점의 공시지가를 쓰느냐에 영향을 줍니다. 용도지역 기준은 이와 별도로 시행규칙 제23조 제2항에 따라 판단합니다. 승인고시 전에 4필지를 모두 3종으로 바꾼 것이 이 주택건설사업을 위한 것이었다면, 1필지는 2종, 3필지는 1종 기준으로 평가될 수 있습니다. 사업과 무관하게 지역 계획이 바뀐 것이라면 3종 기준이 됩니다. 제70조 제2항은 보상액을 가격시점의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려해 산정하되, 일시적인 이용상황이나 토지소유자의 주관적 가치 등은 고려하지 않는다고 정합니다. 따라서 용도지역뿐 아니라 각 필지가 실제로 어떻게 쓰이고 있었는지도 평가에 반영됩니다. 또 제67조 제2항에 따라 이 공익사업 때문에 오른 땅값은 보상액에 반영되지 않습니다. 4필지 각각의 원래 용도지역과 실제 이용 상황을 토지이용계획 확인 자료 등으로 정리해 두면 평가 기준을 따질 때 도움이 됩니다. 용도지역 변경 결정 고시문과 그 변경 사유, 주택건설사업계획 승인 시기와 내용을 확보해 두세요. 감정평가 결과를 받으면 어느 용도지역을 기준으로 평가했는지 확인하고, 기준이 잘못되었다고 보이면 재결 절차에서 다툴 수 있는지도 검토하세요. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.