임차권등기가 된 집에 나중에 들어왔다면, 소액임차인 최우선변제를 받을 수 있나요?

보증금이 소액임차인 기준에 들어가더라도, 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 끝난 주택에 그 뒤에 입주한 임차인은 소액임차인 최우선변제를 받을 수 없습니다. 법이 이를 명문으로 막고 있습니다. 다만 이것은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받는 최우선변제만 막는 것입니다. 대항요건과 확정일자를 갖추었다면 그 날짜 순위에 따라 뒤에 생긴 권리보다 먼저 받는 우선변제는 여전히 주장할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제6항은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다고 정합니다. 임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정됩니다. 제8조 제1항은 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 변제받을 권리가 있다고 정하고, 그 대상이 되는 임차인의 범위는 같은 법 시행령 제11조가 지역별로 정합니다. 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 때 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리가 있다고 정합니다. 질문자의 보증금 4,000만원은 현행 시행령 제11조가 정한 경기도 내 어느 지역 기준으로도 소액임차인 범위 안에 있습니다. 그러나 질문자가 입주하기 전에 이미 다른 임차인의 임차권등기가 끝나 있었으므로 제3조의3 제6항에 따라 최우선변제는 받을 수 없습니다. 앞 임차인의 임차권등기가 집 전체가 아니라 일부분에만 되어 있고 질문자가 다른 부분을 빌린 경우라면 결론이 달라질 수 있으니, 등기사항증명서에 적힌 범위를 확인하세요. 남은 방법은 확정일자에 의한 우선변제입니다. 전입신고와 입주를 마쳤고 계약서에 확정일자를 받았다면, 그 요건을 갖춘 시점의 순위로 배당을 받습니다. 경매를 신청한 근저당권자나 앞 임차인처럼 그보다 먼저 권리를 갖춘 사람보다는 뒤가 됩니다. 아직 확정일자를 받지 않았다면 제3조의6 제1항에 따라 주민센터나 법원·등기소 등 확정일자부여기관에서 지금이라도 받으세요. 받은 날을 기준으로 순위가 정해지므로 하루라도 빨리 받는 것이 좋습니다. 경매가 진행 중이므로 배당요구도 서둘러야 합니다. 민사집행법 제88조 제1항은 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있다고 하고, 제148조는 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자를 배당받을 채권자로 정합니다. 법원 경매 사건 정보에서 배당요구 종기를 확인하고, 임대차계약서와 주민등록표 등본을 갖춰 그 전에 권리신고와 배당요구를 하세요. 매각대금이 앞 순위 권리자에게 먼저 돌아가면 보증금 일부를 받지 못할 수 있으므로, 임대인에게 남은 보증금을 청구할 준비도 함께 해 두는 것이 좋습니다. 계약서 원본과 확정일자 기록, 전입 날짜가 나온 주민등록표 등본을 미리 준비해 두세요. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.