Q
두 가지 질의를 드리고자 합니다.
1.첫 번째 질의는 하나의 주택에 공동생활을 하면서 친인척이 각자의 명으로 임대차를 한 경
우, 이 주택이 경매에 붙여질 때, 배당 절차에서 위 두 개의 임 차권을 합산하여 소액임차인
의 여부와 최우선변제권의 여부를 결정하는 것 으로 알고 있습니다.
그런데 위와 다른 경우의 예로써 아래와 같은 경우에는 어떠한 법적용을 받게 되는지요?
예를 들면 갑이 소유한 32평의 아파트에 근저당설정과 가압류가 되어 있어 세가 나가지를 않
자, 갑은 시세보다도 40%를 감액하여 을과 병에게 각 2분 지 1씩을 쪼개어 전세를 놓았습니다
을과 병은 친인척관계가 아닌 전혀 모르는 사이로 부양가족 없이 이곳에 잘 살면서 갑은 회
사원으로 낮에 출근을 하고, 을은 밤에 유흥업소에 출근하여 이들이 임차아파트에서 얼굴을
마주하는 날은 일요일 입니다.
이러한 사례에서 위 아파트가 경매에 붙여질 경우 갑과 을에 대한 주택임대 차보호법상 공동
생활의 적용여부와 소액 최우선변제권의 적용을 받을 수 있 는지에 대하여 질의를 드립니다
(위 사례는 더하지도 빼지도 않은 있는 그대로 입니다.
위 내용만을 기준으로 답변 부탁드립니다.)
2.두 번째 질의는 위 첫 번째 질의 하고는 별건입니다.
부동산 등기부등본 상 권리관계를 날짜순으로 보면 1순위 근저당권설정이 되어 있고 2순위로
가 압류가 되어 있습니다.
위 가압류 등재가 되어 있는 상태에서 주택을 임차 한 소액임차인이 있는데, 1순 근저당권자
에 의해 당해 주택이 경매에 붙여졌을 경우와 2순위 가압류권 자가 본안에서 승소판결 받은
집행권원으로 경매를 붙였을 경우 양자 모두 1순 위 근저당권자는 전액 배당을 받는 것으로 알
고 있습니다.
이때, 배당절차에서 1순위 경매신청권자가 배당받고 남은 잉여금에 대하여 2 순위 가압류권
과 소액임차인 최우선 변제채권의 경합이 있을 시, 배당 순위에 대하여 알고 싶습니다.
임대차보다 선행된 가압류의 확정판결에 기하여 당해 물건이 경매에 붙여졌 을 때, 배당절차
시, 가압류권보다 후순위인 소액임차보증금 중에서 최우선 변제권 조차도 후순위로 밀리는 경
우는 어떠한 경우인지요?
A
소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받을 수 있으므로, 원칙적으로 먼저 등기된 가압류채권자보다도 앞서 배당받습니다. 서로 모르는 두 사람이 한 집을 나누어 빌린 경우에는 가정공동생활을 하는지에 따라 보증금을 합산할지가 갈립니다.
주택임대차보호법 제8조 제1항은 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 이 경우 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건, 곧 주택의 인도와 주민등록을 갖추어야 한다고 정합니다. 같은 법 시행령 제11조는 우선변제를 받을 임차인의 보증금 기준을 서울특별시 1억6천500만원 이하 등 지역별로 정하고, 제10조 제1항은 우선변제 금액을 서울특별시 5천500만원 이하 등으로 정합니다. 같은 조 제4항은 한 주택의 임차인이 2명 이상이고 가정공동생활을 하는 경우 이들을 1명의 임차인으로 보아 보증금을 합산하도록 합니다.
첫째 질문의 을과 병은 친인척이 아닌 모르는 사이로 각자 계약하고 생활도 따로 한다고 하셨으므로, 가정공동생활을 한다고 보기는 어려워 보입니다. 그렇다면 각자의 보증금으로 따로 소액임차인 여부를 판단합니다. 다만 같은 조 제3항에 따라 두 사람의 우선변제 금액을 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면, 그 2분의 1을 각자의 금액 비율로 나눈 금액만 우선변제됩니다.
둘째 질문에서, 제8조 제1항은 소액임차인의 일정액이 담보물권자보다 앞선다고 정하므로 1순위 근저당권자가 언제나 먼저 전액을 받는다고 볼 수는 없습니다. 가압류는 담보물권도 아니므로, 가압류채권자가 판결을 받아 경매를 신청한 경우에도 소액임차인의 일정액이 먼저 배당되는 것이 원칙입니다. 다만 위 금액은 현행 시행령 기준이고, 질문 속 주택에 어느 시점의 기준이 적용되는지는 시행령의 경과규정에 따라 달라질 수 있어 확인이 필요합니다.
소액임차인이 최우선변제를 받지 못하는 경우는 경매신청의 등기 뒤에 주택 인도와 주민등록을 갖춘 경우, 보증금이 시행령 제11조의 기준을 넘는 경우, 일정액의 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘어 시행령 제10조 제2항과 제3항에 따라 줄어드는 경우입니다. 또 민사집행법 제148조는 배당받을 채권자로 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자를 들고 있으므로, 등기되지 않은 임차인은 그 종기까지 배당요구를 하지 않으면 배당에서 빠질 수 있습니다.
등기사항증명서에서 근저당권과 가압류의 등기일, 임차인의 전입일과 주택 인도일을 날짜순으로 정리해 두세요. 배당요구의 종기는 법원 공고로 확인하고, 그 전에 임대차계약서와 주민등록 자료를 갖추어 배당요구를 하는 것이 좋습니다. 두 임차인이 따로 생활한다는 점은 각자의 계약서와 생활 공간, 출입 시간 등을 보여 주는 자료로 설명할 수 있습니다.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.