저희 아파트는 분양가가 1억2천5백만원입니다. 그런데 저희 아파트에 사시는 분의 친척벌이 되는 법무사가 7천만원으로 신고를 한 모양입니다 그래야 등록세, 취득 세가 싸다구요 만약 지금 집을 분양가대로 판다면 등기이전을 한 지 1년 이내이고 청주가 투기지역인 점을 감안할 때 양도소득세를 36% 내야 할 입장입니다. 질문입니다. 7천만원으로 신고한 가격을 분양가대로 1억2천5백만원으로 다 시 신고할 수 있는지요? 등록세, 취득세는 그 차액만큼 다시 내구요
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다시 신고할 수 있습니다. 취득세를 적게 신고했다면 지방자치단체가 세액을 결정하거나 경정해 통지하기 전이고 부과제척기간이 끝나기 전이면 수정신고를 할 수 있습니다. 다만 차액만 내는 것이 아니라 가산세가 함께 붙을 수 있습니다. 또 현행법에서는 취득을 원인으로 하는 소유권 등기에 등록면허세가 따로 붙지 않고 취득세만 냅니다.
지방세법 제10조의3 제1항은 매매처럼 대가를 주고 승계취득하는 경우 취득세 과세표준을 납세의무자 등이 지급했거나 지급해야 할 일체의 비용인 사실상의 취득가격으로 정합니다. 법무사가 신고를 대신했더라도 취득세는 취득한 사람에게 부과되므로 수정신고도 질문자 이름으로 합니다. 분양가가 1억2,500만원이라면 그 금액이 기준이고, 7천만원으로 신고한 것은 과소신고입니다. 지방세법 제23조 제1호는 등록면허세의 '등록'에서 취득을 원인으로 이루어지는 등기를 제외합니다. 세율은 지방세법 제11조 제1항 제8호에 따라 현행 기준으로 취득당시가액 6억원 이하 주택이면 1천분의 10입니다.
수정신고는 지방세기본법 제49조 제1항 제1호가 근거입니다. 신고한 과세표준과 세액이 신고해야 할 금액보다 적을 때 할 수 있고, 같은 조 제2항에 따라 늘어난 세액을 납부해야 합니다. 가산세는 제54조 제1항에 따라 과소신고한 세액의 100분의 10이 원칙이지만, 제2항은 사기나 그 밖의 부정한 행위로 과소신고한 경우 100분의 40으로 정합니다. 제38조 제5항은 거짓 증빙이나 거짓 문서를 작성하는 행위를 부정한 행위의 하나로 듭니다. 납부가 늦어진 기간에 대한 납부지연가산세도 따로 붙습니다. 수정신고를 할 때는 분양계약서, 분양대금 납부 영수증, 처음 낸 취득세 신고서와 영수증을 함께 준비하세요. 신고 금액과 실제 분양가의 차이를 설명할 자료가 있어야 처리가 빠릅니다.
기한도 확인하셔야 합니다. 제38조 제1항은 부과제척기간을 부정한 행위로 포탈한 경우 10년, 신고하지 않은 경우 7년, 그 밖의 경우 5년으로 정합니다. 이 기간이 지나면 수정신고를 할 수 없고, 지방자치단체도 더 부과할 수 없습니다. 신고 경위와 시점을 관할 시·군·구청 세무부서에 확인하시기 바랍니다.
양도소득세와의 관계도 알아 두세요. 소득세법 제97조 제1항 제1호는 양도차익을 계산할 때 취득가액을 실지거래가액으로 정하므로, 집을 팔 때는 분양계약서와 대금 납부 영수증으로 실제 분양가를 입증하는 것이 중요합니다. 질문 속 양도소득세율은 현행 기준과 다릅니다. 현행 소득세법 제104조 제1항은 주택의 보유기간이 1년 미만이면 100분의 70, 1년 이상 2년 미만이면 100분의 60을 적용합니다. 팔 시점에 따라 세금 차이가 크니 일정을 정하기 전에 계산해 보세요. 취득세 신고 금액을 실제 분양가로 바로잡아 두면 양도할 때 취득가액을 설명하기도 쉬워집니다.
구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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