일층, 이층은 근린생활시설로 임대하고(2년간) 삼층은 주택으로 임대인이 살 고있습니다. 근린생활시설은 보증금 오천에 월 임대료 일백만원을 지불하기 로 하고 임대하였으나 임차인 이 가계가 제대로 되지 않아 임대료를 약정한 기한내에 주지 않고있어 매우 어려운 실정에 있 습니다. 저는 월임대로로 설정된 은행 이자도 불입해야되고 다른 불입금도 매월 들어가야만하는데 임대 료가 입금 되지 않아 은행 연체료도 제가 부담해야 하는 상황까지 왔습니다 주인은 가계에 잘 나타나지도 않고 전화통화도 잘 안되고 만나기를 꺼려하고 있습니다. 그쪽에서는 보증금이 있으니까 그것으로 충당하면 되지 않느냐는 암묵적인 의사 표시가 어느정 도 있느것 같구요(임대보증금은 다른 급한 사정 으로 임시 사용하였습니다) 이럴 때는 어떻 게 해야 되는지요, 아쉬운건 임차인이 아니라 임대인이 되었습 니다. 그리고 현재 임차인이 제3자에게 전전세를 내놓을 경우 임대인의 동의없이 계약한 경우는 무효 라고 알고 있는데 동의절차는 어떻게 해야되며 전전세를 하지 않고 현재의 임차인과 월임대료 를 기한내에 주지 않는 조건을 들어 계약 을 해지하고 제3자하고 새로운 임대차 계약을 할 수 있는지요, 그럴경우 현 재임차인하고 법적 하자는 없는지요
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상가건물 임대차에서 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 월 100만원이라면 연체액이 300만원에 이르는 때가 기준입니다. 해지한 뒤 임차인이 점포를 비워 주면 새 임차인과 계약할 수 있지만, 비워 주지 않으면 법원 절차를 거쳐야 합니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고, 제2조 제3항은 이 조항을 보증금액이 큰 임대차에도 적용합니다. 제10조 제1항 제1호는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면 계약갱신 요구를 거절할 수 있게 하고, 제4호는 임대인의 동의 없이 전대한 경우도 거절 사유로 정합니다. 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 권리금 회수기회 보호 의무를 적용하지 않습니다. 민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하고, 이를 위반하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다.
연체에 대해, 제10조의8은 보증금이 남아 있으면 해지할 수 없다는 예외를 두고 있지 않습니다. 그러므로 보증금으로 충당하면 된다는 임차인의 태도와 관계없이 연체액이 3기분에 이르면 해지할 수 있습니다. 해지는 민법 제543조 제1항에 따라 상대방에 대한 의사표시로 하므로, 내용증명 우편으로 연체 내역과 해지 뜻을 보내 두세요. 계약이 끝나면 보증금 반환 문제가 함께 생기므로, 이미 다른 곳에 쓰신 보증금을 연체 차임과 함께 어떻게 정산할지 미리 준비해 두셔야 합니다.
전전세에 대해, 법은 동의 없는 전대를 무효라고 하지 않고 임대인의 해지 사유로 정하고 있습니다. 민법 제630조 제1항은 임대인의 동의를 얻어 전대한 때에는 전차인이 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다고 정하고, 제2항은 이 경우에도 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향이 없다고 정합니다. 전대에 동의하신다면 나중에 다툼이 없도록 전차인과 조건을 확인한 뒤 서면으로 남겨 두세요. 다만 지금처럼 연체가 이어지는 상황이라면 전대에 동의하기보다 계약 정리를 먼저 검토하는 편이 나을 수 있습니다.
새 임대차는 현 임차인과의 계약을 해지하고 점포를 돌려받은 뒤에 하는 것이 안전합니다. 3기 연체 사실이 있으면 갱신 요구를 거절할 수 있고 권리금 회수기회 보호 의무도 적용되지 않으므로, 현 임차인과의 관계에서 그 부담은 줄어듭니다. 임차인이 비워 주지 않으면 민사집행법 제24조에 따라 건물 인도 소송으로 판결을 받아 그 판결에 기초해 집행해야 하니, 월별 입금 내역과 연락을 시도한 기록을 보관하세요. 임차인과 연락이 잘 닿지 않으므로 해지 통보는 점포 주소와 임차인의 주소로 함께 보내 두는 것이 좋습니다.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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