근저당 뒤 확정일자 받은 세입자와 가압류권자의 경매 배당 순서는 어떻게 되나요?

현행 규정을 기준으로 보면, 경매 비용과 1순위 근저당권자 몫을 뺀 나머지에서 질문자가 가압류권자보다 먼저 보증금을 배당받습니다. 질문자의 전입과 확정일자(2001년 2월)가 [을]의 가압류(2002년 5월)보다 앞서므로, 둘 사이는 비율로 나누는 관계가 아니라 순위의 문제입니다. 질문자가 낙찰을 받더라도 이 배당 순위는 달라지지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고, 제3조의2 제2항은 이 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 때 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 민사집행법 제145조 제2항은 매각대금으로 모든 채권자를 만족시킬 수 없으면 법률에 의한 우선순위에 따라 배당하도록 하고, 제53조 제1항은 집행비용을 우선 변상받게 합니다. 민법 제357조는 근저당권이 담보할 채무의 최고액을 정해 설정되고 이자도 최고액에 산입된다고 정합니다. 따라서 매각대금에서 집행비용을 먼저 빼고, [갑]은 채권최고액 3천만원 범위에서 실제 남은 채권만큼 받습니다. 그 나머지에서 질문자가 보증금 4천5백만원 범위에서 먼저 받고, 그래도 남는 돈이 [을]의 가압류 채권으로 갑니다. 매각대금이 적어 질문자 몫도 다 채우지 못하면 [을]에게 돌아갈 돈은 없습니다. [을]은 가압류를 한 채권자일 뿐 질문자보다 앞선 담보권자가 아니므로, 제3조의2 제2항의 그 밖의 채권자로서 질문자 다음 순서가 됩니다. 낙찰을 받는 경우, 민사집행법 제143조 제2항은 채권자가 매수인이면 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받을 금액을 뺀 대금을 배당기일에 낼 수 있다고 정합니다. 다만 같은 조 제3항에 따라 배당받을 금액에 이의가 제기되면 그 금액도 내야 합니다. 낙찰을 받으려면 매각대금을 준비해야 하고, 배당받을 보증금을 대금에서 빼려면 미리 법원에 신고해야 한다는 점을 기억하세요. 보증금 중 일정액을 먼저 받는 소액임차인 보호는 주택임대차보호법 제8조에 있지만, 대상 임차인과 금액 기준은 대통령령으로 정하므로 질문자에게 해당하는지는 따로 확인해야 합니다. 민사집행법 제88조 제1항은 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있다고 정하므로, 배당요구를 마치셨다면 배당표에 순위와 금액이 맞게 적혔는지 확인하세요. [갑]의 실제 남은 채권이 채권최고액보다 적으면 그만큼 질문자 몫이 늘어나니 [갑]의 채권 금액도 살펴보세요. 우선변제의 순위와 보증금에 이의가 있으면 주택임대차보호법 제3조의2 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청할 수 있습니다. 배당이 끝날 때까지 전입과 거주를 유지하고, 계약서 원본과 확정일자 증빙을 보관하세요. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.