새 건물이 아직 등기되지 않았더라도 주거용 건물을 빌린 것이라면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있고, 전입신고와 확정일자를 갖추면 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 더 큰 위험은 등기보다 은행 근저당입니다. 근저당은 말소되기 전까지 등기된 최고액 범위의 담보로 남아 있으므로, 잔금을 치르면서 말소까지 확인하는 것이 핵심입니다. 주택임대차보호법 제2조는 주거용 건물의 임대차에 이 법을 적용한다고 정할 뿐 등기 여부를 요건으로 두지 않습니다. 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다고 정하고, 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 때 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받는다고 정합니다. 제3조의6은 주민센터 등에서 확정일자를 부여하도록 합니다. 민법 제357조 제1항은 근저당권은 최고액만 정하고 채무가 확정될 때까지의 채무 소멸은 저당권에 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 제365조는 토지에 저당권을 설정한 뒤 설정자가 그 토지에 건물을 지으면 저당권자가 토지와 함께 건물도 경매를 청구할 수 있다고 정합니다. 토지 등기부로 소유자를 확인했다면 집주인이 누구인지는 어느 정도 확인된 셈입니다. 신축 건물의 등기 전이라도 입주와 전입신고를 하면 대항력이, 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다. 다만 은행 근저당이 임차인보다 먼저 등기되어 있으므로, 경매가 되면 근저당이 미치는 부분의 매각대금에서는 은행이 임차인보다 앞섭니다. 근저당이 토지에 설정된 것이라면 제365조에 따라 은행이 새 건물까지 함께 경매를 청구할 수 있고, 이때 은행은 건물 매각대금에서는 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 남은 대출이 4천만원이라도 근저당이 말소되지 않으면 등기된 금액 범위의 담보가 그대로 남습니다. 다가구 건물이라 이미 입주한 다른 세입자들의 보증금 규모와 확정일자도 확인해야 합니다. 제3조의6 제3항은 임대차에 이해관계가 있는 자가 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임과 보증금 정보를 요청할 수 있도록 하므로, 해당 기관에 문의해 보세요. 주택임대차보호법 제3조의7에 따라 임대인은 계약할 때 확정일자 부여일과 차임·보증금 등 정보, 납세증명서를 제시해야 하므로 잔금 전에 이를 요구하세요. 잔금일에 집주인이 잔금으로 대출을 갚고 근저당 말소등기를 신청하는 것을 확인하거나, 말소를 잔금 지급 조건으로 계약서에 적어 두세요. 입주하는 날 바로 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받으세요. 잔금을 치르기 전에는 등기부와 계약서의 임대인이 같은 사람인지 다시 확인하고, 계약서에 주소와 호수를 정확히 적어 두세요. 잔금 전에 건축물대장을 발급받아 신축 건물의 사용승인 여부와 소유자, 용도를 확인해 두는 것도 좋습니다. 새 건물 등기가 나오면 등기부를 다시 떼어 새 근저당이 설정되지 않았는지 확인하세요. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.