여쭈울것은 다름이 아니오라 공동주택 하자보수에 관한 건인데요. 건축주가 하자보수 공사를 이행치 않아 입주자대표회의에서 보증보험회사에 예치된 하자보증금 을 수령하여 하자보수 공사를 할려고 하는데요. 공동주택 전체 하자에 대한 견적을 받을 결과 하자보증금만으론 많이 부족하 여 일단 공유부분 을 먼저 하자보수하고 남은 금액으로 전유부분을 공사하기 로 결정을 했는데 공유부분과 전유 부분의 구별이 조금 애매해서 이렇게 질문 합니다. 옥상에 누수가 발생하여 옥상 전체를 방수공사 할려고 하는데 이건 공유부분 에 해당한다고 하 더군요. 그런데 옥상의 누수로 인하여 그 아래층의 벽지 훼 손등의 하자는 공유부분인지 전유부분인지 확실치가 않아서 말입니다. 공유부분(옥상 방수)의 하자로 인한 각 세대별 천장 훼손 및 벽지훼손 등은 공 유부분으로 봐 야할까요 아님 개별 전유부분으로 봐야할까요?
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옥상 방수층은 공용부분이지만, 그 누수로 각 세대 안의 천장 마감과 벽지가 훼손된 것은 전유부분에 생긴 피해로 보는 것이 법의 정의에 맞습니다. 다만 원인이 공용부분 하자이므로, 그 피해 보수에 하자보수보증금을 쓸 수 있는지는 보증금의 용도 규정에 맞는지로 따로 판단해야 합니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제3호는 전유부분을 구분소유권의 목적인 건물부분으로, 제4호는 공용부분을 전유부분 외의 건물부분 등으로 정합니다. 제3조 제1항은 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다고 정합니다. 옥상 방수층은 건물 전체를 위한 부분이어서 공용부분이고, 각 세대 안의 천장 마감과 벽지는 그 세대만 쓰는 부분이어서 전유부분에 속합니다. 다만 천장 슬래브처럼 건물 구조에 해당하는 부분까지 손상되었다면 그 부분은 공용부분으로 볼 여지가 있으니 손상 범위를 나누어 확인하세요.
공동주택관리법 제36조 제3항은 담보책임기간을 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터, 공용부분은 사용검사일 등부터 계산하도록 합니다. 같은 법 시행령 제38조 제2항은 하자보수 청구를 전유부분은 입주자가, 공용부분은 입주자대표회의나 관리주체 등이 하도록 정하고, 입주자는 전유부분 청구를 관리주체가 대행하게 할 수 있습니다. 법 제37조 제2항은 사업주체가 담보책임기간에 생긴 하자로 인한 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다.
하자보수보증금은 법 제38조 제2항에 따라 대통령령으로 정한 용도로만 써야 하고, 의무관리대상 공동주택이라면 사용 후 30일 이내에 시장·군수·구청장에게 사용내역을 신고해야 합니다. 시행령 제43조는 그 용도를 하자분쟁조정위원회의 하자 판정이나 조정, 법원의 재판 결과, 하자진단 결과 등에 따른 하자보수비용으로 정합니다. 따라서 세대 천장과 벽지 보수비가 이러한 판정이나 진단 결과에 포함되어 있다면 그 범위에서 쓸 수 있고, 포함되지 않았다면 보증금으로 처리하는 데 다툼이 생길 수 있습니다.
공용부분부터 보수하고 남은 금액으로 전유부분을 보수하기로 한 결정은 할 수 있지만, 세대 피해를 옥상 공사비에 섞기보다 전유부분 피해로 따로 구분해 두는 것이 정산과 신고에 유리합니다. 시행령 제44조 제4항은 입주자대표회의가 보증금을 지급받기 전에 미리 하자보수 사업자를 선정해서는 안 된다고 정하고, 제5항은 보증금을 사용한 날부터 30일 이내에 사용명세를 사업주체에게 통보하도록 합니다.
각 세대의 누수 흔적과 천장·벽지 훼손 사진, 발생 시기, 옥상 하자와의 관련을 보여 주는 하자진단 자료를 남겨 두세요. 보증금으로 부족한 세대 피해는 사업주체에게 손해배상을 청구할 수 있는지도 함께 검토하시기 바랍니다.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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