새 집주인이 약속한 날 전세금을 안 주고 대출까지 받았다면 어떻게 하나요?

질문자가 10년 동안 그 집에 살며 전입과 확정일자를 갖추어 왔다면, 집을 산 새 주인은 법에 따라 임대인의 지위를 이어받아 전세금을 돌려줄 의무를 집니다. 새 주인이 집을 산 뒤에 설정한 은행 근저당은 질문자의 권리보다 뒤 순위가 됩니다. 약속한 날이 지났으므로 지급명령이나 소송으로 집행권원을 받아 이 아파트에 강제경매를 신청할 수 있고, 먼저 이사해야 한다면 임차권등기명령으로 권리를 지켜 두어야 합니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고, 같은 조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매나 공매 때 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 새 주인이 전입신고를 하고 대출을 받았더라도, 질문자의 대항요건과 확정일자가 그보다 먼저 갖추어져 있었다면 은행은 후순위권리자가 됩니다. 다만 전세금을 올릴 때마다 다시 쓴 계약서나 증액 부분에도 확정일자를 받아 두었는지 확인하세요. 계약서 뒤에 약속한 날까지 전세금을 돌려주고 집을 비운다고 적어 두었으므로 반환 기한은 그날로 정해져 있습니다. 제4조 제2항에 따라 보증금을 받을 때까지는 임대차관계가 존속되므로 그동안 계속 살아도 됩니다. 민사소송법 제462조에 따라 금전 지급을 구하는 청구는 법원에 지급명령을 신청할 수 있고, 제474조는 이의신청이 없으면 지급명령이 확정판결과 같은 효력이 있다고 정합니다. 이렇게 받은 집행권원으로 경매를 신청할 때 주택임대차보호법 제3조의2 제1항에 따라 집을 먼저 비워 줄 필요는 없습니다. 다만 같은 조 제3항은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 새 아파트로 먼저 옮겨야 한다면 제3조의3 제1항에 따라 임차권등기명령을 신청하고, 등기가 된 것을 확인한 뒤 이사하세요. 같은 조 제5항에 따라 등기 이후에는 주민등록을 옮겨도 대항력과 우선변제권을 잃지 않고, 제8항에 따라 신청과 등기에 든 비용도 임대인에게 청구할 수 있습니다. 지급명령은 상대방이 이의신청을 하면 소송으로 넘어가므로, 다툼이 예상되면 처음부터 소송을 내는 방법도 있습니다. 소송으로 판결을 받는 경우 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항에 따라 소장 등이 송달된 다음 날부터는 대통령령으로 정하는 이율로 지연손해금을 함께 청구할 수 있습니다. 전세 계약서와 확정일자, 계약서 뒤에 적은 약속, 등기부등본, 반환을 미룬 문자나 통화 기록을 보관해 두세요. 집주인이 계속 기다리라고만 한다면 언제까지 돌려주지 않으면 법적 절차를 밟겠다는 내용을 내용증명으로 보내 두는 것도 좋습니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.