Q
부모님이 현재 거주하시는 집에 토지주인이 건물을 철거하라는 소송을 걸었습니다.
현재 거주하는 집은 부모님이 1985년에 구입하셔서 살고 있는 집으로 구입당시에는 친척분이
소개해주어서 믿고 샀다가 나중에 알고보니 집주인말고, 땅주인이 따로 있다는 사실을 알게
되었으나, 친척간에 어쩔수 없어 그냥 땅주인에게 토지세를 매년 지불하고 살아왔습니다.
그러다가 1999년 12월에 현재의 집을 전집주인의 도움을 받아서 어머니 이름으로 건물에 대
한 소유권이전 등기를 하였습니다.
부모님은 1986(?) 년경부터 땅주인인 ○○○에게 매년 토지세를 지불하여 왔는데 2001년 9월
에 땅주인이 내용증명을 보내와 건물을 신축할 것이니 무조건 집을 비우라고 하여 바로 옆집
사는 이웃으로서,그것도 아버님과는 동갑이 어서 같은 친목계원이 어떻게 한 마디 상의도 없
이 무조건 집을 비우라고 하냐고, 몇번 이야기하다가 땅주인인 ○○○가 땅을 사라고 하였으
나 너무 터무니 없는 (시세는 30만원 정도인데 60~70만원을 부름)말을 하여 지난 6월까지
몇번 더 이야기는 오갔으나, 해결을 보지 못하였습니다.
이번에 부모님을 상대로의정부 법원에 7월23일 건물을 철거하라는 소송을 제기하였으나, 땅주인
인 ○○○는 본래 땅을 팔고자 하였던 것으로 부모님도 적당한 시세(사용중인 토지는 약 150
평 정도임)라면 살 용의가 있지만 다른 사람은 건물이 들어선 땅을 사려는 사람이 없는데 그
런 땅을 시세보다 두 배이상 달라고 하여 사지 못하였던 것입니다.
건물에 소유권등기가 되있는데도 땅주인이 건물을 철거하라고 하면 무조건 집을 비워야 하는 것
인지, 아니면 다른 방법이 있는지 알고 싶습니다.
A
건물에 소유권등기가 되어 있어도 땅을 쓸 권리가 따로 없으면 토지 소유자의 철거 청구를 막기 어렵습니다. 다만 부모님은 해마다 땅주인에게 토지세를 내 왔으므로 건물 소유를 위한 토지 임대차로 주장할 여지가 있고, 그렇다면 땅주인에게 건물을 상당한 가격에 사 달라고 청구하는 길을 검토할 수 있습니다. 철거 소송이 진행 중이라면 이 주장을 서둘러 준비하셔야 합니다.
민법 제214조는 소유자가 소유권을 방해하는 사람에게 방해의 제거를 청구할 수 있다고 정합니다. 토지 소유자는 남의 건물 때문에 땅을 쓰지 못하면 이 조문을 근거로 철거를 구할 수 있습니다. 제618조는 임대차를 한쪽이 목적물을 사용·수익하게 하고 상대방이 그 대가로 차임을 지급하기로 약정하는 계약으로 정합니다. 제643조는 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우 건물이 현존하면 제283조를 준용하는데, 제283조는 계약의 갱신을 청구할 수 있고 상대방이 갱신을 원하지 않으면 상당한 가액으로 건물의 매수를 청구할 수 있다고 정합니다.
부모님이 1986년경부터 해마다 토지세를 냈고 땅주인이 이를 받아 왔다면, 건물 소유를 위해 땅을 빌려 쓰고 그 대가를 낸 관계라고 주장할 수 있습니다. 기간을 정하지 않았다면 제635조에 따라 당사자는 언제든지 해지를 통고할 수 있고, 토지 임대인이 통고한 경우 통고를 받은 날부터 6개월이 지나야 해지의 효력이 생깁니다. 땅주인이 갱신을 원하지 않고 철거를 구하는 상황이므로, 건물 매수를 청구할 수 있는지가 핵심입니다. 매수청구가 인정되면 집을 넘겨야 하는 점은 같더라도, 건물이 철거되는 대신 상당한 가액의 건물 값을 받을 수 있다는 차이가 있습니다. 다만 제643조는 기간이 만료한 경우를 정하고 있어, 기간 없는 임대차가 해지 통고로 끝난 경우에 어떻게 적용되는지는 변호사와 함께 확인하세요.
제366조의 법정지상권은 저당물의 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에 인정되므로, 처음부터 땅과 집의 주인이 달랐다면 적용되기 어렵습니다. 한편 제622조는 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차는 등기하지 않았더라도 임차인이 그 지상건물을 등기하면 제3자에게도 효력이 생긴다고 정하므로, 땅이 다른 사람에게 넘어가는 경우에 대비해 건물 등기를 유지하는 것이 중요합니다.
1986년경부터 토지세를 낸 영수증이나 통장 기록, 2001년 9월 내용증명, 건물 등기부를 모아 두세요. 토지세를 낸 기록이 부족하다면 그 사실을 아는 이웃이나 계원의 진술도 준비해 두세요. 매수를 청구할지는 철거 소송의 답변서와 변론에서 분명히 주장해야 하니 답변서 기한을 놓치지 마시고, 적정한 가격으로 땅을 사는 협상도 함께 검토해 보세요.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.