저는 예전에 연립주택에 전세를 들었습니다. (소유자 윤씨) 그리고 이듬해에 주택이 김씨에게 팔렸습니다. 이후 김씨의 채무관계로 인하여 주택이 경매에 넘어가 당시 6월에 낙찰되고 7월 24일이 임차인 에 대한 배당기일입니다. 저는 윤씨와 계약하고 확정일자를 받았으며(여러가구중 1순위입니다), 이후 김씨와 재계약시 는 확정일자를 다시 받지는 않았습니다. 문제는 배당기일에 제출해야 하는 서류중에 임대차계약서원본이 있는데, 채무관계에 있는 김 씨와의 계약서는 가지고 있으나 처음 소유주였던 윤씨와의 계약서는, 김씨와 재계약 시 그쪽에 넘겨줌으로써 현재 가지고 있지 않습니다. (가지고 있는 것은 계약금지불 시 당시 윤씨의 며느리와 한 것뿐입니다) 그런데 법원에서 윤씨 와의 임대차계약서도 요구하고 있습니다. 제가 김씨와 재계약 시 확정일자를 다시 받지 않았기 때문에 윤씨와의 계약서가 없으면 배당금 을 받지 못한다고 합니다. 이런 상황에서 경매된 주택에 대해 현재 아무런 관련이 없는 윤씨와의 계약서가 꼭 필요한지요? 그리고 먼저 받은 확정일자가 무효인지요?
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집주인이 바뀌어도 새 집주인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로, 처음 계약에 받은 확정일자가 그 이유만으로 무효가 되지는 않습니다. 다만 배당에서 우선변제를 받으려면 확정일자를 받은 계약서로 이를 보여 주어야 하므로, 법원이 처음 계약서를 요구하는 것입니다. 원본이 없다면 확정일자부여기관의 기록으로 보완할 수 있으므로 법원 요구가 있다고 바로 포기할 필요는 없습니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력이 생긴다고 하고, 같은 조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 제3조의2 제2항은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 시 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 하고, 같은 조 제3항은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 그 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 제3조의6 제2항과 제3항은 확정일자부여기관이 확정일자부를 작성하고, 임대차에 이해관계가 있는 자가 확정일자 부여일과 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있게 합니다.
첫째 물음입니다. 우선변제의 근거가 처음 계약에 받은 확정일자이므로 그 계약과 확정일자를 보여 주는 자료는 필요합니다. 재계약서에는 확정일자가 없으니 법원이 처음 계약서를 찾는 것입니다. 계약서를 가져간 새 집주인에게 원본이나 사본을 달라고 요청하고, 동시에 처음 확정일자를 받은 동 주민센터나 등기소 등에 확정일자부 정보를 요청해 법원에 내세요. 확정일자부에는 주택 소재지, 확정일자 부여일, 차임과 보증금이 적히므로 처음 계약 내용을 보여 주는 자료로 쓸 수 있습니다. 며느리와 주고받은 계약금 영수증도 보조 자료가 됩니다.
둘째 물음입니다. 재계약 때 보증금이 그대로였다면 처음 확정일자의 효력을 주장할 수 있습니다. 재계약에서 보증금을 올렸다면 늘어난 부분은 확정일자를 받은 계약서가 없어 같은 순위로 우선변제를 주장하기 어렵습니다. 보증금은 그대로 두고 기간만 늘린 재계약이었다면 두 계약서의 보증금이 같다는 점을 보여 주는 자료를 함께 내세요. 처음 입주한 뒤 주민등록과 거주를 계속 유지했는지도 함께 확인해야 합니다. 이번 배당에서 처음 확정일자가 인정되지 않으면 순위가 뒤로 밀려 보증금 일부를 받지 못할 수 있으니 자료 제출을 서두르세요.
민사집행법 제149조 제1항에 따라 배당기일 3일 전부터 배당표원안을 볼 수 있고, 제151조 제3항에 따라 배당기일에 출석해 다른 채권자의 채권이나 순위에 이의할 수 있습니다. 이의한 뒤에는 제154조 제3항에 따라 배당기일부터 1주 이내에 배당이의의 소를 제기한 사실을 증명해야 이의가 취하된 것으로 보지 않습니다. 배당금을 받으려면 집을 매수인에게 넘겨주어야 하므로 이사 일정도 미리 맞춰 두세요.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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