Q
저는
계약 당시 가설건축물을 사용하되 계약기간 만료후 원상복구하기로 하였습니다(계약 만료
후 지상권은 인정치 않기로 함).
그래서 가설건축물 축조신고서를 관할 관청에 제출하였더니, 신고서 상에는 구비 서류가 배치도
와 평면도 각 1부로 되어있으며, 대지와 관련된 내용은 소유가 본인인지 타인인지만 나타내도
록 되어있는데 굳이 토지주의 동의서가 필요하다는 겁니다.
가설건축물의 사용 기간도 계약기간과 동일하게 한다면 계약 만료 후 원상복구하는데도 아무
런 하자가 없다고 판단되는데, 현재 일본에 거주중이며, 일년에 두 세 차례만 이 곳에 잠시 들
르는(실제로 방문여부도 제대로 확일할 수 없음) 토지주의 동의가 없으면 절대로 신고필증을
교부할 수 없는 건가요?
또한 저는 그동안 제가 임대한 토지에서 무상으로 천막을 치고 의류소매업을 해 오던 중 비 오
는 날, 바람 부는 날 등 날씨가 안 좋은 날에는 영업을 하지 못하는 등 생계를 꾸려나가기 힘
들어, 일본 국적으로 일본에 거주하고 있는 토지 소유주가 일년에 한 두 차례 방문한다는 사
실을 확인하고 어렵사리 만나 가설건축물을 축조키로 구두 합의하고(그 당시 저를 제외하고 3
명이 입회하였으며, 그 사실은 관할관청 담당자도 이미 확인하였습니다) 3년간의 계약기 간
이 만료됨과 동시에 지상권 등을 포기한다는 것을 명시한 후 적지 않은 금액을 지불하고 임대
계약을 체결하였습니다.
그 후 관할 관청에 가설건축물 축조신청을 하였으나 민, 형사상의 법적 이해 관계 등을 이유로
토지 소유주의 토지활용동의서(건축할 대지의 범위와 그 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권
리를 증명하는 서류) 등의 첨부를 요구하였습니다.
그런데 그 이유가 관할 관청 담당자의 말대로 법적인 이해관계 때문이라면, 계약 체결 후 일본
으로 귀국한 토지소유주를 만날 수도 없고 계약서상에 이미 지상권 등에 관한 내용을 명시하
였는 바, 혹시라도 관청에서 발급하는 서류가 계약서에 우선하고 그로 인해 민사, 중재법 등
의 문제 발생 소지가 있다면 가설건축물 축조신청(허가)시 지상권 등 일체의 권리를 포기함은
물론 혹시라도 발생할지도 모를 민, 형사상의 문제에 대해서 전적으로 책임질 것을 (공증)각
서 등으로 토지활용동의서를 대체할 수는 없는 건가요?
법을 지키려 하지 않았다면 관할 세무서에서 사업자 등록증도 교부받지 않았을 것이며, 상기
신청도 하지 않았을 것입니다.
허가 또는 신청이 가능한 지 여부를 알고 싶습니다.
A
현행 규정상 다른 사람 소유의 땅에 신고 대상 가설건축물을 지으려면 신고서에 대지사용승낙서를 붙여야 합니다. 질문자 본인이 쓰는 각서나 공증 각서는 토지 소유자의 승낙을 대신하기 어렵습니다. 다만 토지 소유자와 맺은 임대차계약서에 가설건축물 축조를 허락한다는 내용이 분명히 들어 있다면, 그 계약서를 승낙 서류로 인정받을 수 있는지 관청과 협의해 볼 수 있습니다.
건축법 제20조 제3항은 재해복구, 흥행, 전람회, 공사용 가설건축물 등 대통령령으로 정하는 용도의 가설건축물을 축조하려는 자가 신고한 후 착공하도록 정합니다. 건축법 시행규칙 제13조 제1항은 축조신고서에 가설건축물의 배치도 및 평면도와 함께 대지사용승낙서(다른 사람이 소유한 대지인 경우만 해당)를 첨부하도록 정합니다. 건축법 시행령 제15조 제9항은 신고서를 받은 관청이 내용을 확인한 뒤 신고필증을 주도록 정합니다.
신고서 양식에는 소유 여부만 표시하게 되어 있더라도, 첨부 서류는 시행규칙이 따로 정하고 있습니다. 땅이 다른 사람 소유라면 승낙서는 규정상 필요한 서류이므로 관청의 요구에는 근거가 있습니다. 각서는 질문자가 책임을 지겠다는 약속일 뿐 소유자의 의사를 보여 주지 못하므로 대체 서류가 되기 어렵습니다. 입회인 3명의 진술도 보조 자료에 그칩니다.
먼저 확인할 점은 신고 대상인지 여부입니다. 시행령 제15조 제5항은 신고 대상 가설건축물을 열거하는데, 판매용 가설점포는 관청이 도로변 등의 미관정비를 위해 지정·공고한 구역에서 축조하는 것 등 일정한 경우로 한정됩니다. 의류소매용 건축물이 이 목록에 해당하지 않으면 신고가 아니라 다른 건축 절차가 필요할 수 있으니 용도부터 관청에 확인하십시오. 시행령 제15조 제7항은 신고 가설건축물의 존치기간을 3년 이내로 정하므로 계약기간과 맞추는 계획은 이 범위 안에서 세워야 합니다.
해결 방법은 토지 소유자의 승낙서를 받는 것입니다. 해외에 사는 소유자라도 서명한 서류를 우편이나 전자 방식으로 보내 받을 수 있습니다. 관청이 서명의 진위 확인 방법(현지 공증 등)을 요구하는지 미리 물어보십시오. 소유자가 다시 방문할 때 승낙서를 받아 두는 방법도 있습니다.
계약서에 축조 동의 문구가 있다면 사본을 함께 내고 승낙서로 인정되는지 서면으로 답을 받아 두십시오. 관청이 받아들이지 않는다는 결정을 문서로 받으면, 그 결정에 대한 다툼 여부도 그 문서를 근거로 판단할 수 있습니다.
승낙서를 받을 때에는 대상 토지의 지번과 면적, 가설건축물을 둘 위치, 사용 기간, 원상복구 약속 등을 함께 적어 두면 관청 확인과 나중의 분쟁 예방에 모두 도움이 됩니다. 소유자의 신분을 확인할 수 있는 서류 사본을 함께 받아 두는 것이 좋습니다. 승낙 없이 축조를 먼저 하면 신고 없이 지은 건축물이 되어 철거 등 불이익을 받을 수 있으니, 필증을 받기 전에는 공사를 시작하지 마십시오.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.