저는 임대인의 전세보증금 인상으로 인하여 계약만료일에 새로 이사 갈 집과 계약한 상태입니다. 이사 날짜는 계약만료일이지만 임대인은 현재 살고 있는 집이 나가지 않으면 전세보증금을 반환 해주기 어렵다고 하고, 몇 달 전부터 현재 살고있는 집을 부동산에 내놓았지만 그날까지는 가능성이 없는 것 같습니다. 새로 이사갈 집에서는 그날까지 이사오지 않으면 다른 임차인과 계약하겠다며 계약금은 돌려줄 수 없다고 합니다. 현재 집주인은 전세보증금과, 계약이 해지될 경우 위약금을 줄 수 없다고 합니다. 제가 위약금을 현재 집주인에게 받을 수 있고, 언제까지 이 집에서 살 수 있는지 알고 싶습니다. 가능하다면 몇 달 뒤나 그 이후에 이사하려고 하는데 현재 이 집이 만료일 이후에라도 나간다면 집주인은 전세보증금만 반환하며 이사가라고 할텐데 제가 요구할 수 있는 권리는 무엇이고, 위약금과 이사 비용을 청구할 수 있는지 알고 싶습니다.
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계약 기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 이어지는 것으로 보므로, 보증금을 받기 전까지는 지금 집에서 계속 살 수 있습니다. 다만 위약금은 계약에서 미리 정해 둔 경우에 받는 돈이고, 새집 계약금을 잃는 것 같은 손해는 민법이 정한 손해배상의 요건을 갖추어야 청구할 수 있습니다. 집이 나간 뒤 집주인이 보증금을 돌려주겠다고 하면, 원하는 시기까지 더 머물 권리는 원칙적으로 없습니다.
주택임대차보호법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정합니다. 민법 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 민법 제398조는 당사자가 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있고, 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다고 정합니다.
위약금 약정이 없다면 실제 손해를 따집니다. 민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 않으면 손해배상을 청구할 수 있다고 하고, 제393조는 통상의 손해를 한도로 하되 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상 책임이 있다고 정합니다. 보증금 반환이 늦어진 데 대해서는 제397조 제1항이 법정이율에 따른 손해배상을 정하고, 제379조는 다른 정함이 없으면 그 이율을 연 5푼으로 합니다. 이 지연손해금은 임차인이 집을 비워 줄 준비를 갖추어 이행을 제공했는데도 보증금을 돌려받지 못한 때부터 문제됩니다.
질문에 적용하면, 만료일이 지나도 보증금을 받을 때까지는 이 집에 살 수 있습니다. 반대로 집주인이 보증금을 돌려주겠다고 제공하면 임차인도 집을 비워 주어야 하므로, 몇 달 뒤까지 더 살고 싶다면 집주인과 새로 합의해야 합니다. 새집 계약금을 잃는 손해가 새집 계약이라는 특별한 사정으로 인한 손해에 해당하면, 집주인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었는지가 배상 여부를 가릅니다. 지금 바로 새집 계약 사실과 이사 날짜, 계약금 액수를 내용증명으로 알려 두세요. 이사 비용도 같은 기준으로 따져집니다. 보증금을 받기 전에 새집으로 옮겨야 한다면, 같은 법 제3조의3 제1항에 따라 임대차가 끝난 뒤 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 제5항에 따라 임차권등기를 마친 뒤에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다.
임차권등기명령은 만료일이 지나야 신청할 수 있고 등기가 실제로 마쳐진 뒤에 전출해야 하므로, 새집 이사 날짜와의 간격을 미리 계산해 두세요. 보증금 반환을 요청한 문자와 내용증명, 새집 계약서와 계약금 영수증을 보관하면 손해배상을 청구할 때 근거가 됩니다. 만료일 전에 보증금을 돌려받을 날짜를 다시 한 번 문자로 요청해 두는 것도 좋습니다.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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