저는 인천에 살고 있습니다. 보증금 500에 월 70으로 조금만 가게를 하고 있습니다. 주인과 이건물을 계약한 사람은 제 친구이구요 그러니까 이 친구가 먼저 가게를 하고 있었 고, 제가 이 가게를 넘겨받은 것입니다. 물론 주인과도 얘기가 되서 계약기간까지는 제가 월세를 내면서 계속하고 있었습니다. 그리고 친구한테도 임대 계약서를 받았구요 그런데 지금 계약이 끝나서 가게를 다른곳으로 옮기려고 하는데, 임대 계약서를 찾는데 분실한것 같아서요 그래서 주인이 계약서가 없어서 보증금을 못주겠다고 합니다. 그 친구는 지금 일본에 있어서 들어올 수는 없고, 만약 들어 온다면 한 2달정도 후에나 들어올 것 같구요 전화로는 그 친구와 주인과 얘기를 하긴 했습니다. 그런데 막상 제가 가서 보증금을 달라고 하니까 제가 처음 계약자도 아니고 그리고 계약서도 없고 해서 증거물이 없어서 보증금을 못준다고 합니다. 물론 계약서를 분실한것은 저의 책임이 있지만, 그래도 매달 월세도 밀리지 않고 냈고, 가게 도 이미 다 정리하고 청소까지 하고 싹비워두었거든요. 그리고 이미 다른곳에 가게를 내서 그곳에 보증금을 내야할 형편인데 주인과 얘기해보니까 이 럴 경우에 법률상담을 통해서 증거가 될만한 다른 서류나 문서 등이 있으면 깨끗이 해결이 된다 고 해서 이렇게 문의를 드립니다.
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임대차는 계약서를 써야 효력이 생기는 계약이 아니므로, 계약서를 잃어버렸다는 이유만으로 보증금 반환을 거절할 수는 없습니다. 다만 임대인이 '처음 계약자가 아니다'라고 다투고 있으므로, 친구에게서 임차인 자리와 보증금을 넘겨받았고 임대인도 이에 동의했다는 사실을 다른 자료로 보여 주는 것이 핵심입니다.
민법 제618조는 임대차가 당사자 일방이 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생긴다고 정합니다. 제629조 제1항은 임차인이 임대인의 동의 없이 권리를 양도하지 못한다고 정하므로, 임대인이 동의했다면 임차인의 권리를 넘겨받을 수 있습니다. 제450조 제1항은 채권의 양도를 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 채무자에게 대항할 수 있다고 정합니다.
상가건물 임대차보호법 제2조 제1항은 상가건물 임대차에 이 법을 적용하되, 보증금과 차임을 환산한 금액이 대통령령으로 정한 보증금액을 넘으면 일부 규정을 적용하지 않는다고 정합니다. 이 법이 적용되면 제9조 제2항에 따라 임대차가 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 보고, 제6조 제1항에 따라 임대차 종료 후 보증금을 돌려받지 못하면 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
계약서 대신 쓸 수 있는 자료는 많습니다. 매달 임대인 계좌로 월세를 보낸 이체 내역, 처음 보증금 500만원이 오간 기록, 친구와 임대인이 가게를 넘기는 데 동의한 사실이 드러나는 문자나 녹음, 가게 주소로 낸 사업자등록 서류 등이 있습니다. 특히 친구에게서 가게 임차인의 권리와 보증금 500만원을 돌려받을 권리를 질문자에게 넘겼다는 확인서를 받아 두세요. 친구가 일본에 있더라도 우편 등으로 서명한 확인서를 받을 수 있고, 친구가 임대인에게 같은 내용을 직접 통지하면 임대인은 보증금을 누구에게 줄지 다투기 어려워집니다.
가게를 이미 비우고 청소까지 마쳤다면 돌려줄 의무는 다했다는 점을 보여 줄 수 있습니다. 민법 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자가 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있다고 정하므로, 가게를 넘겨준 뒤에는 임대인이 반환을 미룰 근거가 약해집니다. 열쇠를 돌려준 날과 비운 가게 사진을 남겨 두세요. 임대인이 가게를 다른 사람에게 다시 세놓았다면 그 사실도 가게를 돌려받았다는 자료가 됩니다.
임대인이 계속 거절하면 보증금 반환을 청구하는 소송을 낼 수 있고, 계약서가 없어도 이체 내역과 확인서, 통화 기록을 함께 내어 임대차와 권리를 넘겨받은 사실을 증명하게 됩니다. 새 가게 보증금이 급하다면 먼저 서면으로 반환을 요구하고, 그 사이 친구의 확인서와 통지를 갖추어 두세요. 친구가 귀국할 때까지 기다리기보다 지금 서면을 받아 두는 것이 안전합니다.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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