저는 소형아파트(친척 집)에 방 1칸짜리 세입자로 입주해서 거주하고 있습니다. 근데 이 아파트 가 얼마 전에 경매에 낙찰이 되어 낙찰자는 집 주인에게 인도명령을 낸 상태입니다. 현재 집주인도 사정상 집을 비워주지 못하고 있는 상태이구 저도 역시 대항요건에 맞지 않아 배당 요구 신청도 하지 못했습니다. 참고로 저는 근저당설정이 되어있는 상태에서 전입되었구요. 개인 사정상 예전에 잠깐 주민등록 을 다른 데로 옮겨간 적이 있습니다. 그냥 이대로 쫒겨나가는 수 밖에 없는지, 낙찰자에게 집 전 주인이 몇 달간 거주하게끔 사정을 해봐도 정 나가지 않으면 물건을 알아서 할테니까 큰 소리 치고 으름장까지 놓는 실정인가 봅니 다. 집 전주인은 현재 아무런 대처 방안이 없는 상태이고 전세금도 받아낼 수 없는 실정인데 저는 어떻게 해야 합니까? 법적으로는 아무런 보장도 대항능력도 없는 겁니까? 하루하루 언제 쫒겨나가야 하나 불안합니다. 그리고 혹 낙찰자에게 임대료를 내야하는지, 제가 계속 거주해도 다른 피해는 없을까요? 모르는 게 너무도 많아서 답답만 합니다.
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질문자 말씀대로 대항요건을 갖추지 못한 상태라면, 낙찰자(매수인)에게 계속 살 권리를 주장할 수 없고 결국 집을 비워 주어야 합니다. 배당요구도 하지 않았다면 경매 대금에서 보증금을 받을 수도 없습니다. 다만 보증금을 돌려 달라는 권리 자체가 사라지는 것은 아니므로, 원래 집주인(임대인)에게는 계속 반환을 청구할 수 있습니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 제3조의5는 임차주택에 대하여 경매가 행하여진 경우 임차권은 경락에 따라 소멸하고, 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력이 있는 임차권만 예외로 한다고 정합니다. 대항력이 없는 임차권은 경락으로 소멸하므로 낙찰자에게 임대차를 내세울 수 없습니다. 제3조 제1항의 효력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기므로, 주민등록을 옮겼다가 다시 전입했다면 다시 전입한 때를 기준으로 따지게 됩니다.
보증금 중 일정액을 먼저 받는 소액임차인 보호도 요건이 있습니다. 같은 법 제8조 제1항은 이 권리를 인정하면서 임차인이 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다고 정합니다. 또 민사집행법 제148조는 배당받을 채권자를 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자 등으로 정합니다. 대항요건을 갖추지 못했고 배당요구도 하지 않았다면 경매 절차에서 보증금을 받을 길은 남아 있지 않습니다.
민사집행법 제135조는 매수인이 매각대금을 다 낸 때에 소유권을 취득한다고 정합니다. 제136조 제1항은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 법원이 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에게 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다고 정하고, 제6항은 인도명령에 따르지 않으면 매수인이 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있다고 정합니다. 인도는 이 절차를 거쳐 이루어지므로, 낙찰자와 이사 날짜를 협의하고 합의한 내용을 문서나 문자로 남겨 두는 것이 좋습니다.
낙찰자와는 임대차 계약이 없으므로 약정한 월세를 낼 의무가 생기지는 않습니다. 다만 민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다고 정합니다. 낙찰자가 소유권을 취득한 뒤에도 계속 머물면 그 기간 동안 집을 사용한 이익을 돌려 달라는 청구를 받을 수 있으니, 머무는 기간과 조건을 미리 정해 두세요.
원래 집주인에게 보증금을 돌려받으려면 임대차계약서와 보증금을 보낸 계좌 내역을 보관해 두고, 반환을 서면으로 요구한 뒤 지급하지 않으면 지급명령이나 소송을 검토하세요. 친척 사이라도 돌려줄 금액과 시기를 문서로 받아 두면 나중의 다툼을 줄일 수 있습니다.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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