Q
저는 임대인입니다.
임차인의 월세 채납으로 명도 소송과 점유이전 금지 가처분, 그리고 함께 밀린 월세에 대한
지급청구 소송 중입니다.
변론기일도 확정되었고요.
그런데 문제는 임차인이 ○○○이라는 사람에게 2001년 11월달에 임대차 계약서를 위조하
여 채권(보증금 및 전체 시설 기자재)양도증서를 작성해 주고 돈을 1000만원 융통해서 쓰고
갚지 못하자 ○○○이 저(임대인)에게 보증금중 1000만원과 임차인의 점포에 있는 전체 시설
및 기자재에 대해 가압류를 하겠다는 내용과 함께 1000만원을 반환 하라는 내용 증명을 보내
왔습니다.
임차인 또한 저에게 보증금중 1000 만원과 자기 점포내에 있는 집기와 기자재 일체 모두를 ○○○에게 양도 했으니 저(임대인)보고 ○○○에게 지급하라는 통고서를 보내 왔습니다.
그래서 저(임대인)는 ○○○에게 임차인의 월세 연체로 보증금은 상계된 상태이며 저(임대인)
도 임차인을 상대로 명도 소송과 함께 월세 지급청구 소송을 진행 중이며 임차인이 ○○○에
게 담보로 제공한 임대차 계약서가 위조되었음을 내용 증명으로 보냈습니다.
첨부 서류로 (정본 월세 계약서의 사본 1통, 저(임대인)와 임차인에게 법원으로부터 온 변론기
일 소환장 사본 1통)
임차인이 ○○○에게 담보로 제공한 임대차 계약서 위조 내용
* 원래 보증금은 200만원인데 1200만원으로 위조, 월세 55만원인데 40만원으로 위조* 임대차계
약서 서명 날인란의 인감도장 위조, 임차인과 계약한 임대차 계약서 정본(보증금 200만원 월세
55만원)을 제가 가지고 있습니다.
질문
1, 제가 임차인을 상대로 민사 소송(명도 변경, 임차료 지급청구 소송)과 별도로 사문서위조
로 형사고발할 수는 없는지요?
2, 채권자 ○○○에게 제(임대인)가 어떻게 대처해야 하는지요?
3,보증금의 우선 변제권이 임대인 저에게 있느걸로 알고 있습니다
(체납된 월세 공제)이것이 맞는지 알고 싶습니다.
4, 보증금의 우선 변제권외에 임차인의 점포내에 있는 집기와 기자재는 우선 변제권은 저(임대
인)에게 있는지요 아니면 ○○○에게 있는지요?
A
임차인이 계약서를 위조해 남에게 담보로 내줬다면 민사소송과 별도로 사문서위조와 위조사문서행사로 고발할 수 있습니다. 보증금을 넘겨받았다는 ○○○에게는 실제 보증금이 200만원이고, 양도 통지를 받기 전에 생긴 밀린 월세를 빼야 한다는 점을 그대로 주장할 수 있습니다. 다만 위조가 2001년 일이라면 공소시효를 먼저 확인해야 합니다.
1번 물음입니다. 형법 제231조는 행사할 목적으로 권리·의무에 관한 타인의 문서를 위조하거나 변조한 자를 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다. 제234조는 위조된 문서를 행사한 자도 같은 형으로 처벌합니다. 형사소송법 제234조 제1항은 누구든지 범죄가 있다고 생각하면 고발할 수 있다고 정합니다. 임대인 명의의 도장까지 위조되었다면 질문자는 피해자로서 고소할 수도 있습니다.
다만 형사소송법 제249조 제1항 제4호에 따라 장기 10년 미만의 징역에 해당하는 범죄의 공소시효는 7년입니다. 제252조 제1항은 시효가 범죄행위가 끝난 때부터 진행한다고 정합니다. 2001년에 위조와 행사가 끝났다면 이미 시효가 지났을 가능성이 크고, 위조된 계약서를 그 뒤에 다시 사용한 일이 있다면 그때를 기준으로 따져 볼 수 있습니다.
2번과 3번 물음입니다. 민법 제450조 제1항은 채권양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 채무자에게 대항할 수 있다고 정합니다. 제451조 제2항은 양도통지만 한 경우 채무자는 통지를 받은 때까지 양도인에 대하여 생긴 사유로 양수인에게 대항할 수 있다고 정합니다. 임차인의 통고서가 양도 통지에 해당하므로, 그때까지 밀린 월세와 실제 보증금이 200만원이라는 사실을 ○○○에게 주장할 수 있습니다. 같은 조 제1항은 이의를 보류하지 않고 승낙하면 이런 주장을 할 수 없게 된다고 정하므로, 양도를 승낙한다는 뜻을 밝히지 않도록 주의하시기 바랍니다.
보증금은 임대차에서 생기는 임차인의 채무를 담보하는 돈이어서, 계약이 끝나 점포를 돌려받을 때 밀린 월세를 빼고 남은 금액만 돌려주는 것이 원칙입니다. 이것은 법이 정한 우선변제권이라기보다 보증금의 성질에서 나오는 공제입니다.
4번 물음입니다. 민법 제650조는 건물의 임대인이 임대차에 관한 채권으로 그 건물에 부속한 임차인 소유의 동산을 압류한 때에는 질권과 동일한 효력이 있다고 정합니다. 임대인이 압류를 해야 이 효력이 생기므로, 월세 판결을 받은 뒤 집기를 압류하는 것을 검토하시기 바랍니다. ○○○가 양도증서를 근거로 집기의 소유를 주장하면 실제로 넘겨받았는지를 두고 다툼이 생길 수 있습니다. ○○○가 실제로 가압류를 하면 법원에서 오는 서류에 계약서 정본을 근거로 실제 보증금과 공제 내역을 밝히시면 됩니다. 계약서 정본과 내용증명은 잘 보관하시기 바랍니다.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.