소유자의 소재를 확인하기 현저히 곤란한 토지는 도시 및 주거환경정비법이 정한 공고와 공탁 절차를 거쳐 사업을 진행할 수 있습니다. 재건축 조합설립에 동의하지 않은 소유자에게는 매도청구 절차도 있습니다. 다만 소유자가 법인이므로 법인 자체가 없어진 것인지, 대표자만 연락이 안 되는 것인지부터 가려야 합니다. 도시 및 주거환경정비법 제71조는 조합이 사업시행자인 경우 조합설립인가일 현재 건축물이나 토지 소유자의 소재 확인이 현저히 곤란하면 전국적으로 배포되는 둘 이상의 일간신문에 2회 이상 공고하고, 30일 이상 지나면 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 사업을 시행할 수 있다고 정합니다. 제35조는 재건축 조합을 설립하려면 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 전체 구분소유자의 100분의 70 이상 및 토지면적의 100분의 70 이상의 토지소유자 동의를 받도록 하고, 주택단지가 아닌 지역이 포함되면 그 지역 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 동의를 받도록 정합니다. 제64조는 사업시행계획인가 고시 후 30일 이내에 동의하지 않은 사람에게 회답을 서면으로 촉구하고, 2개월 안에 회답이 없으면 동의하지 않은 것으로 보아 그 뒤 2개월 이내에 소유권 매도를 청구할 수 있게 합니다. 민사소송법 제194조는 당사자의 주소 등을 알 수 없으면 공시송달을 할 수 있다고 정합니다. 부도가 났다는 사실만으로 법인이 곧바로 없어지는 것은 아닙니다. 법인등기부에서 대표자와 청산인이 있는지, 파산 절차가 진행 중인지 먼저 확인하세요. 파산 절차가 있다면 그 관리인과 매매를 협의할 수 있고, 등기상 대표자에게 연락이 닿으면 동의나 매수를 직접 요청할 수 있습니다. 연락할 방법이 끝내 없다면 두 가지 길이 있습니다. 소재 확인이 현저히 곤란한 경우에 해당하면 제71조의 공고와 공탁 절차를 밟아 사업을 진행할 수 있습니다. 또 조합설립 후 사업시행계획인가를 받았다면 제64조의 촉구와 매도청구를 거칠 수 있고, 소송 단계에서 주소를 알 수 없으면 공시송달로 진행할 수 있습니다. 질문에 재건축과 재개발이 함께 적혀 있는데, 사업 종류에 따라 동의 요건과 토지 취득 방법이 다릅니다. 그 도로가 정비구역 안에 포함되는지, 조합 동의율 계산에 어떻게 잡히는지를 관할 시·군·구와 먼저 확인하고, 공고와 소재 조사 내용은 모두 기록으로 남겨 두세요. 공탁 방식으로 진행하려면 신문 공고 사실과 함께 소재를 찾으려고 노력한 과정이 드러나야 하므로, 법인 본점 주소지와 대표자 주소로 보낸 우편이 반송된 기록, 법인등기부 조회 결과 등을 차례로 모아 두는 것이 좋습니다. 감정평가액에 해당하는 금액을 공탁해야 하므로 그 비용도 사업비에 미리 반영해 두세요. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.