확정된 지급명령으로 임차권등기한 아파트를 강제경매하려면 어떻게 하나요?

질문 속 전세 계약은 2001년 10월에 끝났고 그 무렵 지급명령이 확정되었습니다. 그 뒤 압류나 임대인의 채무 승인처럼 시효를 중단시키는 일이 없었다면, 보증금 채권은 확정 후 10년이 지나 이미 소멸시효가 완성되었을 가능성이 매우 큽니다. 아래는 확정된 지급명령으로 강제경매와 급여압류를 할 때 절차가 어떻게 정해져 있는지를 정리한 것입니다. 민사소송법 제474조는 이의신청이 없는 등으로 확정된 지급명령은 확정판결과 같은 효력이 있다고 정합니다. 민법 제165조 제1항은 판결에 의하여 확정된 채권의 소멸시효를 10년으로 하고, 제2항은 판결과 동일한 효력이 있는 것에 의하여 확정된 채권도 같다고 정합니다. 제168조는 청구, 압류 또는 가압류·가처분, 승인을 소멸시효의 중단사유로 정합니다. 첫째 물음입니다. 민사집행법 제79조 제1항은 부동산에 대한 강제집행은 그 부동산이 있는 곳의 지방법원이 관할한다고 정합니다. 그래서 강제경매는 지급명령을 한 법원이 아니라 아파트가 있는 곳을 관할하는 법원(지원)에 신청합니다. 아파트가 있는 군을 관할하는 지원이 경매 법원이 되고, 지급명령을 한 법원에 다시 신청할 필요는 없습니다. 제58조 제1항은 확정된 지급명령에 기한 강제집행은 집행문을 부여받을 필요 없이 지급명령 정본에 의하여 한다고 정하므로, 지급명령 정본과 확정·송달에 관한 증명서류를 지급명령을 한 법원에서 발급받아 경매 법원에 내면 됩니다. 둘째 물음입니다. 임차권등기는 임대차가 끝난 뒤 이사를 나가도 대항력과 우선변제권을 지키기 위한 등기이고, 압류가 아닙니다. 한편 민사집행법 제83조 제1항은 경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하도록 정합니다. 따라서 따로 압류를 신청하지 않고 강제경매를 신청하면, 경매개시결정과 함께 압류가 이루어집니다. 셋째 물음입니다. 민사집행법 제231조는 전부명령이 확정되면 제3채무자에게 송달된 때에 채무자가 채무를 변제한 것으로 보되, 이전된 채권이 존재하지 않는 때에는 그렇지 않다고 정합니다. 학원장이 실제로 지급할 급여가 없다면 급여 압류와 전부명령으로 받을 돈은 없지만, 그만큼 보증금 채권이 갚아진 것으로 보지도 않으므로 채권은 그대로 남습니다. 또 같은 법 제246조 제1항 제4호는 급료·봉급 등 급여채권의 2분의 1에 해당하는 금액을 압류하지 못하도록 하고, 그 금액이 대통령령으로 정하는 금액에 미치지 못하거나 넘는 경우에는 그 금액으로 정합니다. 급여가 있더라도 전액을 압류할 수는 없습니다. 강제경매나 급여압류를 검토하기 전에, 그동안 압류나 임대인의 승인처럼 시효를 중단시킨 사정이 실제로 있었는지부터 자료로 확인해야 합니다. 그런 사정이 없었다면 임대인이 시효 완성을 주장해 집행을 다툴 수 있습니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.