확정일자만 받고 전입신고를 안 했다면, 근저당보다 먼저 보증금을 받을 수 있나요?

확정일자만으로는 우선변제권이 생기지 않습니다. 주택임대차보호법상 우선변제권은 집을 넘겨받아 사는 것과 주민등록(전입신고), 그리고 확정일자를 모두 갖춰야 생깁니다. 그래서 전입신고를 하지 않은 상태에서 설정된 세 건의 근저당은 질문자보다 앞섭니다. 다만 질문 속 계약은 2001년의 일이므로, 이미 집을 비운 뒤 10년 넘게 소송이나 압류 등으로 권리를 행사하지 않았다면 보증금 반환 채권의 소멸시효가 완성되었을 가능성이 매우 큽니다. 주택임대차보호법 제2조는 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용되고, 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 쓰여도 같다고 정합니다. 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 본다고 정합니다. 제3조의2 제2항은 이 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매나 공매 때 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 1층 상가, 2층 주택인 건물이라도 주거용으로 빌린 부분이 있으면 이 법이 적용됩니다. 그러나 확정일자를 3월 27일에 받았더라도 전입신고가 없으면 대항요건을 갖추지 못한 것이어서, 그 날짜로 순위를 주장할 수 없습니다. 지금이라도 그 집에 살고 있다면 바로 전입신고를 하세요. 그러면 그 다음 날부터 대항력이 생기고, 확정일자와 함께 그 시점부터 우선변제권을 갖게 됩니다. 다만 이미 설정된 세 건의 근저당보다는 뒤 순위가 됩니다. 임차권등기명령은 제3조의3 제1항에 따라 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우에 신청할 수 있습니다. 계약 기간 중에는 신청할 수 없고, 기간이 끝났는데 돌려받지 못하면 집 소재지 관할 법원에 신청합니다. 같은 조 제5항에 따라 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하지만, 그 순위는 등기를 마친 때를 기준으로 하므로 이미 있는 근저당보다 앞서지는 못합니다. 보증금을 회수하려면 계약이 끝난 뒤 임대인에게 반환을 청구하고, 응하지 않으면 민사소송법 제462조의 지급명령이나 소송으로 집행권원을 받습니다. 집이 경매에 들어가면 민사집행법 제88조 제1항과 제148조에 따라 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있습니다. 이때 앞선 근저당의 채권액이 커서 매각대금이 부족하면 보증금 일부를 받지 못할 수 있으므로, 임대인의 다른 재산도 함께 확인해 두세요. 반환을 요구할 때는 날짜가 남도록 내용증명이나 문자로 하고, 계약서 원본과 확정일자 기록, 보증금 입금 내역을 보관하세요. 같은 상황을 앞둔 분이라면 우선변제의 순위는 실제로 전입신고를 한 때를 기준으로 따지므로, 입주하는 날 바로 전입신고를 하는 것이 무엇보다 중요합니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.