다름이 아니라 친목회 회비를 횡령한 총무가 재판에서 지고도 아직까지 횡령한 돈을 반환하 지 않고 있습니다. 할 수 없이 그 총무가 세들어 있는 가게의 보증금을 압류까지 해 놓았는데, 집주인은 세들어 사는 사람이 전세기간이 끝났는데도 가게를 비우지 않고 있어 돈을 줄 수 없다고 하네요. 법무사 사무실에 문의하니 가게주인과 마찬가지로 세입자가 나가지 않으면 돈을 받지 못한다 고 하고 가게주인을 대신해 명도소송을 하라고 하는데, 가게주인도 아니면서 가게주인을 대 신해서 가게를 비우라는 소송을 할 수 있나요? 내용증명도 보내고 해야한다는데, 어찌하면 좋을까요? 곧 있을 총회때까지 어떻게든 정리를 해야 하는데 자세히 알고 싶습니다.
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가게 주인이 아니더라도, 법원의 전부명령으로 보증금을 받을 권리가 질문자에게 넘어오면 질문자는 임대인에 대한 채권자가 됩니다. 그때는 민법 제404조의 채권자대위권으로 임대인이 세입자에게 가게를 돌려 달라고 할 권리를 대신 행사하는 길이 열립니다. 압류만 해 둔 상태에서는 아직 돈을 받을 수 없으니 먼저 추심명령이나 전부명령을 받아야 합니다.
민사집행법 제229조 제1항은 압류한 금전채권에 대해 추심명령이나 전부명령을 신청할 수 있게 하고, 제2항은 추심명령이 있으면 대위절차 없이 압류채권을 추심할 수 있게, 제3항은 전부명령이 있으면 압류된 채권이 지급에 갈음하여 압류채권자에게 이전된다고 정합니다. 제231조는 전부명령이 확정되면 송달된 때에 채무자가 채무를 변제한 것으로 보되, 이전된 채권이 존재하지 않으면 그렇지 않다고 정합니다. 민법 제404조 제1항은 채권자가 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사할 수 있게 하고, 제405조 제1항은 보전행위 이외의 권리를 행사하면 채무자에게 통지하도록 합니다. 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자가 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있게 합니다.
임대인이 세입자가 가게를 비우지 않아 보증금을 줄 수 없다고 하는 것은 이런 동시이행 관계를 내세우는 것입니다. 그래서 추심명령을 받아 임대인에게 청구하더라도 세입자가 나가기 전에는 받기 어렵고, 세입자가 나간 뒤에도 임대인이 주지 않으면 제238조에 따라 임대인을 상대로 추심의 소를 낼 수 있습니다. 추심명령은 임대인에게 송달되면 효력이 생기지만, 전부명령은 제229조 제7항에 따라 확정되어야 효력을 가집니다. 전부명령이 확정되면 보증금반환채권 자체가 질문자에게 넘어오므로, 질문자는 임대인의 채권자로서 임대인의 권리를 대신 행사해 세입자에게 가게를 비우라는 소송을 내는 방법을 쓸 수 있습니다. 다만 제229조 제5항에 따라 전부명령이 임대인에게 송달되기 전에 다른 채권자의 압류나 가압류가 있으면 전부명령은 효력이 없고, 확정되면 그만큼 변제받은 것으로 보므로 보증금이 실제로 얼마 남아 있는지 먼저 확인해야 합니다.
내용증명은 우편법 시행규칙 제25조 제1항 제4호 가목이 정한 대로 어떤 문서를 언제 보냈는지 우체국이 증명해 주는 제도입니다. 대위권을 행사할 때 임대인에게 하는 통지나 세입자에게 가게를 비워 달라는 요구를 증거로 남기는 데 쓸 수 있습니다. 명령의 확정과 소송에는 시간이 걸리므로, 총회에는 진행 상황을 설명할 수 있게 판결문과 압류명령, 송달 관련 서류를 정리해 두세요. 세입자가 스스로 가게를 비우고 보증금 문제를 정리하겠다고 나선다면 그 약속을 문서로 받아 두는 것도 방법입니다.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 11월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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