저는 상가의 임대차 계약시 중계 물건 확인 설명서(이하 설명서) 라는게 첨부되지 않은 상태에서 계약이 체결됐을때 이 계약이 원천적으로 무효인지 아닌지.. 제가 그 계약 사항을 지키지 않았을때 어떤 문제가 생기는지 알고 싶어서 이렇게 상담의뢰를 합니다. 현제 상황은 보증금 3천만원 중에 3백만원, 권리금 3천만원 중에 3백만원을 계약금으로 건네준 상태인데.. 전 세입자와 권리금 문제로 이 계약을 무효화 하고 그 건물의 임대인과 직접 임대차 계약을 체결할려고 합니다. 그래서 이전에 계약이 중계 물건 확인 설명서가 없이 체결되어서 이 계약이 원천적으로 잘못된것이라면 전 세입자에게 잔금(2천 7백만원)을 치를 이유도 없고, 오히려 저희가 건네준 계약금 3백만원을 받을 수 있는지.. 또, 정상적인 계약이 아니라면 부동산측에 주어야할 수수료도 주지 않아도 되는지..
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중개대상물 확인·설명서가 첨부되지 않았다는 사정만으로 계약이 무효가 되지는 않습니다. 확인·설명서를 작성해 교부하는 것은 중개사의 의무이고, 이를 어기면 중개사가 행정 제재를 받을 뿐 당사자 사이 계약의 효력은 그대로입니다. 계약을 그만두려면 계약금을 포기하는 해제 같은 민법상 방법을 써야 합니다.
공인중개사법 제25조 제1항은 개업공인중개사가 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태와 권리관계 등을 확인해 설명하도록 하고, 제3항은 거래계약서를 작성할 때 확인·설명사항을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부하도록 정합니다. 제39조 제1항 제6호는 확인·설명서를 교부하지 않은 경우를 업무정지 사유로, 제51조 제2항은 성실하고 정확하게 확인·설명을 하지 않은 경우를 500만원 이하 과태료 사유로 정합니다.
이 규정들은 중개사에게 의무를 지우고 제재하는 내용이지, 계약을 무효로 만드는 규정은 아닙니다. 그래서 확인·설명서가 없다는 이유만으로 잔금을 거부하면 오히려 질문자가 계약을 이행하지 않은 것이 됩니다. 민법 제390조는 채무를 이행하지 않으면 손해배상책임을 진다고 정하므로 손해배상이나 계약금 문제로 불리해질 수 있습니다.
민법 제565조는 계약금을 건넨 경우 상대방이 이행에 착수하기 전까지 건넨 사람이 이를 포기하고 계약을 해제할 수 있다고 정하고, 제567조는 이 규정을 매매 이외의 유상계약에도 준용합니다. 권리금과 보증금을 주고받는 계약도 유상계약이므로, 계약서에 다른 약정이 없다면 전 세입자가 이행에 착수하기 전에 건넨 계약금을 포기하고 해제하는 길이 있습니다. 이 경우 계약금은 돌려받지 못합니다.
계약금을 돌려받으려면 다른 사정이 있어야 합니다. 예를 들어 중개사나 전 세입자가 중요한 내용을 잘못 알려 주어 계약의 중요부분에 착오가 생겼다면 민법 제109조에 따라 취소를 검토할 수 있지만, 중대한 과실이 있으면 취소할 수 없습니다.
중개 수수료는 공인중개사법 제32조 제1항에 따라 중개의뢰인이 지급하는 것이 원칙이고, 중개사의 고의나 과실로 거래가 무효·취소·해제된 경우에만 보수를 받지 못합니다. 질문자의 사정으로 해제한다면 수수료 지급 의무가 다투어질 수 있으니, 계약서와 확인·설명서 교부 여부를 확인하고 중개사와 미리 정리해 두십시오.
전 세입자와의 계약을 그만두고 건물 임대인과 직접 계약하려는 경우에도, 전 세입자와 맺은 권리금 계약은 별도로 정리해야 합니다. 해제 의사는 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방법으로 알리고, 상대방이 잔금 준비나 명도 같은 이행에 착수했는지 여부도 미리 확인해 두십시오. 임대인과 새로 계약할 때에는 이번에는 확인·설명서를 받아 건물의 권리관계와 보증금 반환에 문제가 없는지 꼼꼼히 살피는 것이 좋습니다.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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