임차권등기를 마친 집을 전대할 수 있고 뒤에 들어온 세입자는 배당받나요?

임차권등기를 했다고 해서 임대인의 동의 없이 그 집을 전대할 수 있는 것은 아닙니다. 임차권등기가 끝난 집을 그 뒤에 빌린 갑은 보증금 중 일정액을 먼저 받는 최우선변제를 받을 수 없습니다. 다만 갑이 대항요건과 확정일자를 갖추었다면 앞선 권리들 다음 순위로 배당을 받을 가능성은 남습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있게 합니다. 같은 조 제5항은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 권리는 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다고 정합니다. 제6항은 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다고 정합니다. 질문1, 질문자는 근저당보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태에서 임차권등기를 마쳤으므로 이사를 나가도 그 순위는 유지됩니다. 그러나 전대는 별개의 문제입니다. 민법 제629조 제1항은 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하게 하고, 제2항은 이를 어기면 임대인이 계약을 해지할 수 있게 합니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못했을 때 쓰는 제도이므로, 집주인의 동의 없이 다른 사람에게 다시 빌려주는 것은 피하셔야 합니다. 동의를 얻어 전대하면 민법 제630조 제1항에 따라 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담합니다. 질문2, 갑은 임차권등기 이후에 들어왔으므로 주택임대차보호법 제8조의 보증금 중 일정액 우선변제는 받을 수 없습니다. 그러나 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 때 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력이 생긴다고 정합니다. 따라서 갑이 입주와 전입신고, 확정일자를 갖추었다면 질문자의 임차권과 근저당권 등 앞선 권리보다 뒤의 순위로 배당을 받을 수 있습니다. 매각대금이 앞 순위에서 다 쓰이면 갑에게 돌아갈 몫은 없을 수 있습니다. 반대로 질문자는 이사를 나간 뒤에도 등기로 순위가 유지되므로, 집주인이 갑에게 새로 전세를 놓았다는 사정만으로 질문자의 배당 순위가 갑보다 뒤로 밀리지는 않습니다. 갑은 우선변제청구권이 있는 채권자로서 민사집행법 제88조 제1항에 따라 배당요구를 할 수 있으니 경매 절차의 기한을 놓치지 않아야 합니다. 질문자도 등기사항증명서로 임차권등기와 근저당권의 순위를 확인하고, 계약서와 확정일자, 전입 자료를 보관하세요. 갑이 언제 입주와 전입신고를 하고 확정일자를 받았는지에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.