지금 시행 중인 상가건물 임대차보호법은 상가 임차인도 일정한 요건을 갖추면 경매 대금에서 보증금을 먼저 돌려받을 수 있게 정하고 있습니다. 그래서 상가 임대는 보호받을 근거가 전혀 없다는 설명은 현행법과 맞지 않습니다. 다만 질문하신 계약이 이 법의 보호를 받는지는 계약 시기와 이 법의 경과 규정에 따라 달라질 수 있어 확인이 필요합니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 제5조 제2항은 이 대항요건을 갖추고 관할 세무서장에게서 임대차계약서에 확정일자를 받은 임차인이 경매 때 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 제14조 제1항은 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는다고 정하고, 제3항은 그 범위를 임대건물가액의 2분의 1 범위에서 대통령령으로 정하게 합니다. 같은 법 시행령 제6조와 제7조는 이 금액을 지역별로 정합니다. 예를 들어 그 밖의 지역은 보증금 3천만원 이하 임차인이 1천만원까지, 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역은 5천500만원 이하 임차인이 1천900만원까지 우선변제를 받습니다. 안성시가 어느 구분에 드는지에 따라 금액이 달라집니다. 보증금 1천500만원은 두 기준 모두에서 대상 임차인에 해당하고, 그 밖의 지역이면 1천만원까지, 과밀억제권역이면 1천500만원 전액이 우선변제 범위에 들어갑니다. 시행령 제7조 제3항은 한 건물에 임차인이 여럿이고 그 합계가 건물 가액의 2분의 1을 넘으면 그 범위에서 나누도록 하므로, 세입자 8명이 함께 배당을 받으면 각자 받는 금액이 줄 수 있습니다. 이 권리는 경매 절차 안에서 행사해야 합니다. 민사집행법 제88조 제1항은 법률에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있다고 정하므로, 배당요구의 종기까지 배당요구를 해 두어야 합니다. 새 주인의 퇴거 요구에 대해서는 상가건물 임대차보호법 제8조가 경매로 건물이 매각되면 임차권이 소멸하되 보증금을 다 받지 못한 대항력 있는 임차권은 예외로 정하고 있으므로, 은행 근저당 설정과 질문자의 대항요건 중 어느 쪽이 먼저인지 등기사항증명서로 확인해야 합니다. 건물주가 처음부터 돌려줄 생각 없이 사정을 숨기고 보증금을 받았다면 형법 제347조 제1항의 사기(20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금)가 문제될 수 있습니다. 계약 뒤에 생긴 생활고만으로는 속였다는 요건을 바로 인정받기 어렵습니다. 경매 사건 기록에서 배당요구 종기와 배당기일이 지났는지부터 확인하세요. 계약서, 보증금 송금 내역, 사업자등록증, 영업 사실을 보여 주는 자료를 모아 두고, 같은 처지의 세입자들과 등기 순서를 함께 확인하는 것이 좋습니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.