가게 임대차 확정일자는 얼마까지 보호되고 공증과는 어떻게 다른가요?

확정일자 자체에는 보호 금액의 한도가 없습니다. 확정일자는 계약서가 그날 있었다는 것을 공적으로 증명하는 날짜이고, 대항요건과 함께 갖추면 경매나 공매 때 뒤 순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받게 해 줍니다. 다만 가게를 주로 영업용으로 쓴다면 동사무소가 아니라 관할 세무서에서 받은 확정일자여야 하므로 이 점부터 확인해야 합니다. 가게에서 실제로 살림을 하는 경우에는 주택임대차보호법이 적용될 수 있습니다. 같은 법 제3조의2 제2항은 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매나 공매 때 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받는다고 정합니다. 제3조의6 제1항은 이 확정일자를 동 주민센터, 등기소, 공증인 등이 부여한다고 정합니다. 이 우선변제에는 보증금 금액의 상한이 없습니다. 영업용 상가라면 상가건물 임대차보호법이 적용됩니다. 제2조 제1항은 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다고 정합니다. 제3조 제1항은 대항력의 요건을 건물의 인도와 사업자등록 신청으로 정하고, 제4조 제1항은 확정일자를 관할 세무서장이 부여한다고 정합니다. 제5조 제2항은 이 대항요건과 세무서장의 확정일자를 갖춘 임차인이 우선변제를 받는다고 정합니다. 다만 같은 법 시행령 제2조 제1항은 보증금이 지역에 따라 3억7천만원에서 9억원을 넘는 임대차를 이 법의 적용에서 빼는데, 월세 없는 보증금 6,000만원은 어느 지역이든 적용 범위 안입니다. 공증은 성격이 다릅니다. 민사집행법 제56조 제4호는 일정한 금액의 지급을 목적으로 공증인이 작성하고 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적힌 공정증서로 강제집행을 할 수 있다고 정합니다. 집주인이 보증금을 주지 않을 때 소송 없이 집행할 수 있게 해 줄 뿐, 다른 채권자보다 먼저 받는 순위를 주지는 않습니다. 반대로 확정일자는 순위를 지켜 주지만 그것만으로 바로 강제집행을 할 수는 없습니다. 목적이 달라 함께 갖추면 서로 보완됩니다. 또 주택이라면 주택임대차보호법 제3조의6 제1항에 따라 공증인에게서도 확정일자를 받을 수 있으므로, 공증 사무실에서 공정증서를 만들면서 확정일자를 함께 받는 것도 방법입니다. 이때 공정증서에 집주인이 보증금 반환에 관하여 강제집행을 승낙한다는 취지가 적혀 있어야 제56조 제4호의 효력이 생깁니다. 질문자는 전입신고를 하고 동사무소에서 확정일자를 받았습니다. 그 가게에서 실제로 생활하고 있다면 주택으로 보호받을 수 있지만, 주로 영업을 한다면 이것만으로는 부족합니다. 이 경우 사업자등록을 신청하고 세무서에서 확정일자를 받아 두세요. 우선변제는 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 임차인에게 주어지므로 늦어질수록 그 사이에 생긴 근저당 등에 밀릴 수 있습니다. 또 확정일자는 이미 먼저 설정된 근저당보다 앞서게 해 주지는 않으니 등기사항증명서로 앞선 권리를 확인하세요. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.