선순위 근저당이 있는 아파트 전세, 확정일자와 전세권설정 중 무엇이 안전한가요?

확정일자(입주와 전입신고를 함께 갖춘 경우)와 전세권설정 등기는 모두 날짜 순서에 따라 뒤에 생긴 권리보다 먼저 보증금을 받게 해 주는 장치입니다. 이미 설정된 2,500만원 근저당보다 앞설 수 없다는 점도 같습니다. 그래서 전세권을 설정해도 선순위 근저당 때문에 생기는 위험은 줄지 않습니다. 이 집의 위험은 근저당 2,500만원과 보증금 9,000만원을 합한 1억1,500만원이 시가 1억2,000만원에 가깝다는 데 있습니다. 결국 이 계약에서 중요한 것은 등기 방식보다 앞선 근저당을 줄이거나 없애는 것입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 제3조의2 제2항은 이 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매나 공매 때 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리가 있다고 하고, 같은 조 제1항은 확정판결 등 집행권원으로 경매를 신청할 수 있게 합니다. 민법 제303조 제1항은 전세권자가 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다고 하고, 제318조는 전세금 반환이 지체되면 전세권자가 경매를 청구할 수 있다고 정합니다. 제186조에 따라 전세권은 등기해야 효력이 생깁니다. 두 방법의 차이는 요건과 절차에 있습니다. 확정일자 방식은 실제로 입주하고 전입신고를 해야 하며, 비용이 적고 집주인의 협조 없이 주민센터 등에서 받을 수 있습니다. 반환이 늦어지면 판결 등을 먼저 받아야 경매를 신청할 수 있습니다. 전세권은 등기를 해야 하므로 집주인의 협조와 등기 비용이 들지만, 반환이 늦어질 때 판결 없이 바로 경매를 청구할 수 있습니다. 순위 자체는 어느 쪽이든 그 날짜 기준입니다. 경매가 되면 매각대금이 시가보다 낮아지는 경우가 많습니다. 그 대금에서 경매 비용과 근저당 채권이 먼저 빠지고 남은 금액으로 보증금을 받으므로, 이 집은 보증금 일부를 받지 못할 위험이 있습니다. 근저당은 등기부에 적힌 채권최고액까지 앞서므로 실제 남은 대출액만 보고 판단하면 안 됩니다. 예를 들어 이 아파트가 경매에서 1억원에 팔리면, 경매 비용과 근저당 채권이 먼저 빠지고 남는 금액은 보증금 9,000만원에 못 미칠 수 있습니다. 계약 전에 집주인에게 대출을 갚고 근저당을 말소하는 조건을 계약서에 넣거나, 보증금을 낮추고 월세를 일부 넣는 방안을 협의해 보세요. 중개대상물 확인·설명서에도 선순위 권리가 적혀 있으니 등기사항증명서와 함께 비교해 보세요. 잔금일에 등기사항증명서를 다시 떼어 새 권리가 생기지 않았는지 확인하고, 입주와 전입신고, 확정일자를 같은 날 마치세요. 계약서 원본은 끝까지 보관하세요. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.