채권자의 경매신청이 접수되어 경매절차가 시작되면 경매개시결정 송달문이 소유자, 채권자, 채무자 등 이해관계인에게 도착합니다. 하지만, 때때로 등기부상 권리자에게만 송달되기 때문에 집주인등이 알려주지 않으면 세입자는 경매진행유무를 모른 체 집행관의 임대차 현황조사시에 비로소 알게되어 당황하는 경우도 더러 있습니다. 집이 경매에 넘어갔는지 유무를 확인하기 위해서는 등기부등본을 떼서 경매개시 결정 이란 문구가 있는지 CHECK 해야 합니다. 등기부 등본 갑구에 임의경매신청(or강제경매신청),접수: 00년 0월 0일, 원인 :0년 0월 0일 임의(or강제)경매개시결정(00타경0000호), 권리자: 홍길동 이런 문구가 나타나 있으면 00년0월0일로부터 경매절차가 시작되었음을 알려주는 것입니다. 경매개시결정이 등기되면 법원의 현황조사 명령에 따라 집행관이 현장에 와서명령문을 보여주며 점유자(세입자)에게 전세보증금, 주민등록 전입일자, 확정일자, 계약기간, 점유현황 등을 조사합니다. 이때 가능한한 계약서와 주민등록등본을 보여주며 조사에 응하는 것이 차후에 번거로움을 피할 수 있습니다. 만약, 점유자가 현황을 잘 몰라 답변이 부족한 경우나,문이 잠겨 있어 조사를 할 수 없는 경우에는 문에 다녀갔다는 표시를 하고, 동사무소에서 주민등록등본의 사항만을 조사합니다. 주의사항으로는 집행관이 조사한 임대차현황조사서는 경매절차상 필요한 입찰서류중 한 부분일 뿐 법적 구속력은 없습니다. 집행관이 조사했다고 해서 밑에 언급할 임차인의 권리신고와 배당요구신청을 하지 않아도 되는 것이 절대로 아닙니다. 감정평가는 경매개시 결정일로부터 통상 2주 이내에 이루어지는데, 법원의 평가명령에 따라 의뢰받은 감정평가사가 현장방문하여 경매대상물건의 감정가액을 산정합니다. 통상 이 감정가가 입찰시 최저경매가격(최저 입찰가 or 법사가 등으로 불림)이 됩니다. 평가사에 따라 점유현황(임대차 현황 등)을 감정평가서에 첨부하기도 합니다. 임대차현황조사서와 감정평가서를 토대로 경매물건명세서가 작성되면 최초 경매기일 즉 입찰일을 지정하고 일간신문에 공고합니다. 동시에 이해관계인에게도 통지하고 그 사본 및 그 때까지 완료된 입찰서류등(임대차 현황조사서,감정평가서,물건명세서 등)을 관할법원 경매계에 비치 (입찰기일 7일전부터)하여 일반인이 열람할 수 있게 합니다. 그러나, 때때로 등기부상 이해관계인에게만 통지가 오기 때문에 등기부에 나타나지 않는 세입자는 신문공고를 통해 확인하거나 해당 경매계에 전화로 또는 방문하여 확인하여야 합니다. 이 때 반드시 사건번호를 알아야만 경매기일을 확인 할 수 있습니다. 사건번호는 위에서 언급한 등기부의 경매개시결정 문구에 00타경 0000호 로 표기되어 있습니다(ex 98타경1234호) 경매기일이 지정되면 임차인의 권리행사를 위해 제일 중요한 절차인 임차인 권리신고 및 배당 요구신청서를 작성하여 경매계에 제출해야 합니다. 물론 경매기일지정 전 미리하는 것도 무방 합니다. 관할법원 해당경매계에 가서 비치된 양식에 기재사항을 기재하고 임대차계약서 사본(복사본), 주민등록등본과 함께 제출해야 합니다. 등기되지 않은 전세권/임차권 등의 세입자는 권리신고서 또는 배당요구신청서를 법원 경매계에 제출하지 않으면 당해 경매절차의 이해관계인 (민사소송법 제 607조 4호의 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자)이 될 수 없습니다. 소액임차인이든, 대항력 있는 임차인이든, 세입자라면 누구나 반드시 권리신고만은 해야만 민법,민사소송법,주택임대차보호법 등 법에 따라 보장된 권리를 행사 할 수 있습니다. 대항요건(전입신고, 실제거주,계약)을 갖추고 확정일자를 받은 임차인은 권리신고와 더불어 반드시 배당요구신청서를 제출하여야만 나중에(배당기일) 경매대금에서 순위에 따른 배당을 받을 수 있습니다. 물론 소액임차인이 법률에 규정된 소액보증금 중 일정액만을 배당받기 위하여는 확정일자가 반드시 필요한 것은 아닙니다. 소액임차인(확정일자유무와 무관)이 법률에 규정된 소액보증금(최우선 변제금)을 경매대금에서 받으려면 권리신고뿐 아니라 배당요구신청을 해야만 배당을 받을 수 있습니다(만일 배당요구를 실기하여 배당에서 제외 되었더라도 후일 부당이득반환 청구는 가능하다는 견해가 다수설이고 판례이나 소송의 번거로움 등 그 실익이 없습니다.) 권리신고와 배당요구신청을 모두 하지 않아도 대항력 있는 임차인의 대항력이 보호될 수 있는가에 대해서는 여러 가지 이견이 있고 아직 명쾌한 판례가 정립되어 있지 않습니다. 따라서 본인이 대항력있는 임차인에 해당되는지를 잘 모르는 임차인은 일단 권리신고와 배당 요구신청 모두를 해두는 것이 안전합니다.[집행법원경매계에 비치된 양식에는 임차인 권리신고 및 배당요구신청서로 제목이 기재되어 있어 권리신고와 배당요구가 함께 이루어 지게 됩니다. 단, 대항력있는 임차인이 임대차(전세)계약잔여일이 남아 있어 경락 후에도 계약기간만료일까지는 계속해서 거주하고 싶을 경우에는 권리신고만 하고 배당요구신청은 하지 않아야 합니다. 다만 실무상 대항력있는 임차인이 권리신고만 하기 위한 별도의 양식이 집행법원경매계에 비치되어 있지 않기 때문에 권리신고만 하고자 할 경우에는 별도로 그 취지를 기재한 권리신고를 작성하여 제출하여야 합니다. 현행법은 그 신고서 제출기한을 경매개시 결정후 낙찰기일(통상 입찰일로부터 7일후)까지 할 수 있도록 허용하고 있으나, 이를 악용하여 입찰후 낙찰기일까지 그 7일의 기간동안 의도적인 배당요구철회, 배당요구신청 등으로 경매절차를 지연시키고, 낙찰자/채권자 등에게 피해를 주는 사례가 빈번하여,입찰전일까지만 허용하는 쪽으로 개정하려는 움직임이 일고 있습니다. 따라서 입찰일(경매기일)전까지 위 신고&신청을 완료하십시오. 일단 권리신고&배당요구신청까지 완료하면 경매가 취하/취소되지 않는 한 법에 보장된 임차인의 권리행사에는 별 문제가 없습니다. 경매유찰과 세입자의 권리와는 큰 관련은 없으므로 크게 걱정하실 필요는 없으실 것 같습니다. 그리고 먼저 살던 사람이 전세권등기가 말소되지 않았다면 집행관 조사나 법원 경매절차에서 그 등기가 말소되어야 하는 것임이 조사되어 귀하의 권리에는 영향이 없을 것입니다.