보증금 반환소송에서 이겼는데도 안 돌려주면 세입자가 경매를 신청할 수 있나요?

보증금 반환을 명한 확정판결이 있으면, 임차인은 그 판결로 집에 대한 강제경매를 직접 신청할 수 있습니다. 이때 집을 먼저 비워 줄 필요도 없습니다. 은행이 근저당권을 가지고 있다면 은행도 담보권을 실행하는 경매를 신청할 수 있습니다. 확정일자에 의한 우선변제는 경매나 공매에서 받는 것이므로, 집이 경매 등으로 처분되어야 받을 수 있습니다. 다만 질문 속 계약은 오래전에 끝났고 판결로 확정된 채권의 소멸시효는 10년입니다. 그 뒤 집을 비우고 10년 넘게 압류나 경매 신청 같은 권리 행사를 하지 않았다면 시효가 이미 완성되었을 가능성이 매우 큽니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결 등 집행권원에 따라 경매를 신청하는 경우 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다고 정합니다. 같은 조 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매나 공매 때 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 하고, 제3항은 임차주택을 양수인에게 인도해야 그 보증금을 받을 수 있다고 정합니다. 민사집행법 제80조는 강제경매신청서에 집행권원을 적게 하고, 제264조 제1항은 담보권 실행 경매를 신청할 때 담보권을 증명하는 서류를 내게 합니다. 민법 제165조 제1항은 판결로 확정된 채권의 소멸시효를 10년으로 정합니다. 보증금이 적은 임차인은 따로 보호도 받습니다. 제8조 제1항은 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는다고 정합니다. 현행 시행령 제11조와 제10조 제1항은 광역시(군지역 제외) 기준으로 보증금 8천500만원 이하 임차인에게 2천800만원까지를, 그 밖의 지역은 7천500만원 이하 임차인에게 2천500만원까지를 정합니다. 다만 이 금액은 현행 기준이며, 오래전 계약과 근저당에 어느 시점의 기준이 적용되는지는 각 개정 시행령의 부칙을 확인해야 합니다. 질문자가 경매를 신청하면 민사집행법 제148조에 따라 경매를 신청한 압류채권자로서 배당받을 채권자가 됩니다. 은행이 경매를 신청한 경우에는 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 은행 근저당이 질문자의 대항요건과 확정일자보다 먼저라면 확정일자에 의한 순위로는 은행이 앞서지만, 소액임차인 요건을 갖추었다면 일정액은 은행보다 먼저 받을 수 있습니다. 판결로 임대인의 예금 같은 다른 재산을 압류하는 방법도 함께 검토할 수 있습니다. 판결문과 확정증명, 계약서, 전입 날짜가 나온 주민등록표, 확정일자 자료를 갖추세요. 시효가 문제 될 수 있으므로 판결이 확정된 날과 그 뒤 압류 등 권리를 행사한 날짜를 먼저 정리해 보는 것이 좋습니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.